Экспертиза и контроль строительства
Дмитрий Никитин: эффективный строительный контроль минимизирует инвестиционные риски
23 Июля 2019
Функция строительного контроля для заказчиков проектов предусмотрена законом. Она помогает минимизировать риски. Но заказчик и инвестор — далеко не всегда одно и то же лицо. Какие инструменты есть у инвестора, чтобы контролировать строительство?
Заказчик vs инвестор: что говорит закон
В строительстве необходимо разделять понятия заказчика и инвестора. Заказчик — это субъект, определенный Градостроительным кодексом и целым рядом других нормативных актов. Его функции, права и обязанности четко обозначены.
Это юрлицо, которое нанимает проектировщиков, изыскателей, поставщиков, подрядчиков. Оно же получает все необходимые для строительства разрешения, технические условия и допуски. Несет ответственность за соблюдение технологий и правил безопасности во время строительных работ, а в дальнейшем осуществляет пусконаладочные работы и получает разрешение на ввод в эксплуатацию законченных объектов.
Строительный контроль также зона ответственности заказчика, которую он может провести своими силами либо передать сторонней организации. Причем это не только его обязанность, но и инструмент для минимизации рисков.
Практика сложилась так, что заказчик строительства чаще всего и есть инвестор либо юрлицо, аффилированное с инвестором. Но существуют исключения. Например, когда строительство объекта финансируют несколько партнеров, а заказчиком выступает либо один из них, либо специально созданное для этого юрлицо. Иными словами, если заказчик — это в большинстве случаев инвестор, то инвестор далеко не всегда заказчик. Инвесторы, в том числе миноритарные, не меньше заказчиков заинтересованы в том, чтобы контролировать процесс строительства объекта, в который вложились.
«У них» vs у нас: какие есть инструменты
Контроль строительства со стороны инвестора — общепринятая мировая практика с 40-летней историей. Широкое распространение она получила на Западе в 1990-е годы, когда резко увеличился объем проектного финансирования энергетических и инфраструктурных объектов.
Спрос на их финансирование расширил и список его источников, и арсенал инструментов для снижения рисков (пулинг, секьюритизация и производные ценные бумаги), и число механизмов управления проектами, которые включают технический и финансовый надзор.
Бум проектного финансирования со стороны банков и институциональных инвесторов пришелся на середину 1990-х. С тех пор оно неуклонно растет, несмотря на кратковременные падения в связи с мировыми и локальными экономическими кризисами.
В России финансово-технический мониторинг строительства (Project Finance Survey) пока не настолько распространен и в большей степени освоен кредитными организациями. Они включают это условие в кредитный договор на финансирование проектирования и строительства. Но этим инструментом уже пользуются инвесторы из других отраслей, чтобы контролировать риски в строительстве и обеспечить возврат вложенных средств.
Чем рискует инвестор?
Мировая практика показывает, что наиболее вероятный (и наиболее критичный) риск — это перерасход. На объектах транспорта и инфраструктуры, по оценкам экспертов, он достигает 200% от первоначальной сметы.
Инвестор может слепо довериться заказчику в этом вопросе, а может взять инициативу в свои руки — поручить контроль за соблюдением бюджета и целевым расходованием средств сторонней организации. Так можно своевременно получать информацию о возможных превышениях трат, а также гарантировать, что деньги, которые вложены в строительство, используются именно на этот объект, а не направляются заказчиком на выполнение других своих обязательств.
Второй важный вопрос для инвестора: уверенность в том, что подрядчики не завышают объемы строительно-монтажных работ. В этом случае ему нужно не только финансовое, но и количественное подтверждение выполняемых объемов работ.
Третий, не менее значимый фактор — соблюдение сроков. Вложенные средства начинают возвращаться, когда заканчивается строительство и объект вводится в эксплуатацию. Если этот момент наступает позже, чем запланировано, то и возврат инвестиций сдвигается. Сторонние надзорные компании, которых может привлечь инвестор, позволят держать руку на пульсе и не допустить необоснованного переноса сроков.
Четвертое, что необходимо контролировать, — соблюдение технологий строительства, необходимого уровня качества работ и используемых материалов, а также соответствия всех операций на площадке требованиям нормативных актов, стандартов и правил. Нарушения чреваты тем, что объект не примут в эксплуатацию либо уже после ввода могут быть выявлены дефекты.
Как организовать контроль?
Заказчик либо сам формирует службу строительного контроля, либо привлекает стороннюю организацию.
Инвестор может подключить независимую компанию. Надзор с его стороны — это облегченный вариант строительного контроля, который не требует постоянного присутствия на объекте. В этом случае контролирующая компания периодически выезжает на площадку, проверяет освоенные объемы строительно-монтажных работ, документацию подрядчиков, взаимодействует с заказчиком и дает отчет инвестору. В нем должно содержаться подтверждение, что объемы обоснованы и как именно они выражаются не только физически (в метрах, кубометрах, штуках), но и в деньгах. В этом случае у инвестора есть возможность среагировать, до того как средства будут потрачены.
Лайфхак: если со стороны заказчика строительным контролем занимается сторонняя компания и она пользуется доверием инвестора или им выбрана, то дополнительная услуга Project Finance Survey, как правило, предоставляется бесплатно. Это хорошее решение, а также возможность самим согласовывать и предъявлять квалификационные требования.
Как составить техзадание?
Несмотря на то что есть типовые техзадания на финансово-технический мониторинг строительства, объект объекту рознь — и по объему, и по темпам строительства, и даже по организации работ.
Когда на площадке работает один генподрядчик, который выполняет весь объем своими силами, — это одна история. Когда генподрядчик привлекает много субподрядчиков — другая, чуть более сложная. Когда генподрядчик не выделен и заказчик взаимодействует с несколькими подрядчиками напрямую — третья, еще более трудная, потому что для контроля необходимо получать данные от каждого из них.
Сложность техзадания прямо пропорциональна стоимости услуги. У крупных банков финансово-технический контроль применяется широко, и у них зачастую уже сложилось свое видение этой системы: форма подачи информации, ее перечень, объем отчетности и ее виды, периодичность и т.д.
Для инвесторов, у которых нет сложившихся требований, задание разрабатывается с учетом особенностей каждого конкретного объекта. При этом он должен выбрать и соотнести это с теми затратами, которые готов понести. Например, чем выше периодичность проверок, чем глубже они, тем больше ресурсов нужно для их проведения.
Редкие проверки (например, меньше, чем раз в квартал) могут негативно сказаться на их качестве и объективности. Содержание отчетов, периодичность должны определяться индивидуально. Например, строительство газопровода, которое ведется интенсивно, в две-три смены, и одновременно на нескольких участках, сильно удаленных друг от друга, логично инспектировать не реже раза в месяц, иначе должный контроль организовать не удастся. Небольшой логистический комплекс, который строится неторопливо (подрядчик работает пять дней в неделю по восемь часов в день) будет достаточно контролировать раз в квартал.
Средняя статистика качественного контроля такая: финансовая (камеральная) отчетность — ежемесячно, выездная — ежеквартально.
Источник: https://pro.rbc.ru/news/5d2d7c2d9a7947e5b4e49013
© ООО «СМАРТ-И»
2012 - 2020. Все права защищены.
