Функции технического заказчика при строительстве отелей и гостиниц


За многолетний опыт работы в сегменте гостиничной недвижимости ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» наработала уникальные компетенции по сопровождению строительства объектов в сфере туризма и отдыха – гостиниц, апарт-отелей, санаториев, в том числе спортивных и SPA-комплексов.

Строительство гостиничных объектов недвижимости требует сочетания профессионального подхода к управлению и контролю строительства, а также глубокого понимания специфики проекта, технологии гостиничного бизнеса, качества применяемых материалов и технических решений, важности глубокой проработки проектных и дизайнерских решений, планирования управления цепочками поставок и всем графиком реализации проекта.

Привлечение независимого консультанта на выполнение функции технического заказчика в такие проекты более чем обосновано как с финансовой, так и с управленческой точки зрения.

Алексей Никитин
Алексей Никитин,
Председатель совета директоров
ГК SMART ENGINEERS
Наиболее ценные и важные критерии, характерные для запроса собственников и инвесторов таких проектов, – обеспечение планового срока реализации объекта и соблюдение высокого качества строительства. По нашему убеждению, этого невозможно добиться, используя традиционные подходы к реализации строительного проекта. Невозможно реализовать уникальный объект недвижимости высокого класса, привлекая к работе над ним команды, обладающие совершенно другим опытом работы в строительстве. Мы убеждены, что только профессионалы, имеющие наработанные годами опыт, компетенции и экспертизу в строительстве элитных объектов гостиничной недвижимости, могут помочь собственнику успешно реализовать объект и ввести его в эксплуатацию.
ЧТО НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ ПЕРЕД НАЧАЛОМ РЕАЛИЗАЦИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ОТЕЛЯ


Главная задача предпроектной работы – технически корректно выразить мысль (идею). На данном этапе важно выполнить следующие шаги.

Шаг 1. Проанализировать участок под застройку


Создание проекта всегда предполагает оценку участка под застройку, его площади. Здесь важно скрупулезно изучить топографические данные, провести анализ ландшафта, оценить будущий участок, который планируется застроить. Также необходимо оценить расположение объекта, существующие возможности и ограничения участка (назначение и особенности земельного участка, транспортную доступность), рассмотреть наличие действующих коммуникаций и возможность создания новых, учесть состояние прилегающей территории – есть ли на ней строения, какова геоподоснова.

Шаг 2. Провести маркетинговое исследование рынка на предмет целесообразности строительства гостиничного комплекса


Чтобы понять перспективы проекта строящегося или существующего отеля, который нуждается в реконцепции, прежде всего необходимо оценить спрос (внутренний и внешний) в городе/регионе. Ключевыми моментами здесь являются: особенности категорий и групп приезжающих в город/регион гостей (пол, возраст, уровень дохода, география), цель приезда (туризм, командировка), средняя продолжительность проживания в отелях города/региона, интересующие услуги.

Следующий важный аспект – это существующие на рынке предложения в разрезе таких показателей, как номерная емкость, средняя стоимость номера и питания, средняя загрузка в сезон и не сезон.

Также требуется оценить экономическую ситуацию в городе/регионе: динамику развития, ключевые отрасли и направления бизнеса, их потребность в услугах отелей, присутствие объектов туристического внимания (так называемых туристических магнитов).

Шаг 3. Сформировать концепцию проекта и общие решения


На стадии бизнес-планирования необходимо сформировать концепцию и позиционирование отеля. Здесь необходимо определить:

  • тип (категорию) объекта, класс звездности;
  • аудиторию отеля и ценовую нишу;
  • особенности номерного фонда (количество номеров, их формат, состав, площадь, количество комнат, дизайн, оснащение);
  • зонирование отеля и необходимый набор помещений для каждой из зон;
  • концепцию питания (необходимость ресторанов и кафе, их количество, формат);
  • количество и набор сервисов (услуг) в отеле.
При создании крупных гостиничных комплексов, а также отелей премиум-класса на этапе формирования концепции рекомендуется воспользоваться услугами предпроектного консультирования и привлечь технолога – специалиста в специфических областях гостиничной деятельности. Технологом может выступить собственный или же привлеченный независимый гостиничный оператор или управляющий отелем.

Вагиф Магеррамов
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
Грамотная концепция проекта — в буквальном смысле основа успеха. Поэтому в составе проектной группы обязательно должен быть технолог с опытом технологического сопровождения гостиничного проекта. Такой профессионал четко ориентируется в поставленных задачах и сможет оценить правильность выбора категории отеля и дополнительных услуг. Также он подскажет, как спроектировать весь комплекс наиболее эффективно, как лучше всего спланировать номерной фонд, функционально-планировочные решения, связать требования к конструктиву здания и составу необходимых зон и помещений для его функционирования с бизнес-процессами, которые будут выстроены уже непосредственно при эксплуатации отеля. Помимо этого, опытный специалист сможет дать рекомендации по комплектации и оснащению отеля самыми новейшими разработками и программами, сориентирует относительно тенденций в сфере дизайна, возможности применения разнообразных стилистических направлений.

Итогом предпроектного консультирования является создание концепции и четко выраженных, понятных требований к проекту, помогающих ее реализовать. На данном этапе также может быть подготовлено технико-экономическое обоснование (ТЭО) или технико-экономический расчет (ТЭР) применения тех или иных объемно-планировочных решений, строительных материалов и оборудования в целях упрощения выбора окончательного варианта и понимания экономической эффективности. Эти данные затем лягут в основу финансовой модели и технического задания (ТЗ) на проектирование отеля.

КЛЮЧЕВЫЕ ВОПРОСЫ, КОТОРЫЕ НУЖНО УЧЕСТЬ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ГОСТИНИЧНОГО ПРОЕКТА


1. Соблюдение баланса затраченных средств и конечной окупаемости проекта


Все решения по конструктивам здания отеля, предложенным планировочным и архитектурным решениям должны быть сбалансированными между затратами на эксплуатацию, содержание и доходами отеля.

2. Выбор заменяемых отделочных материалов, оборудования и необходимой мебели


Особую роль при проектировании гостиницы играет не только уровень надежности и качества всех материалов, но и степень их взаимозаменяемости в процессе ремонта. Важность этого обусловлена тем, что замена отделочных материалов и ремонт оборудования требуют выселения всех постояльцев и приостановки работы отеля и, следовательно, влекут за собой некоторые убытки. Необходимо также учитывать, что при эксплуатации гостиничных площадей износ материалов, оборудования и мебели происходит на порядок быстрее, чем при жилой эксплуатации.

3. Инженерно-техническое оснащение гостиниц, подбор и оценка вариантов замены оборудования в проекте


Состав инженерно-технического оборудования, которое будет обеспечивать высокий уровень комфорта и максимальные удобства, определяется на стадии проектирования. На этом этапе закладываются:

  • санитарно-техническое оборудование (системы отопления, вентиляции, водо- и теплогазоснабжения, канализации, кондиционирование воздуха, мусоропровод, бельепровод);
  • лифтовое хозяйство (пассажирские, грузовые, служебно-хозяйственные лифты, эскалаторы);
  • энергетическое хозяйство (системы электроснабжения, освещение помещений);
  • слаботочные устройства автоматики (телефонная сеть, радио- и телесистемы, пожарная и охранная сигнализации, диспетчерская служба).

Однако ввиду ухода с российского рынка зарубежных поставщиков инженерного и технологического оборудования сегодня приходится сталкиваться с вопросом подбора вариантов замены, например, программы управления или самого инженерного оборудования.

4. Обеспечение доступности объекта для людей с ограниченными возможностями


При реализации гостиничного проекта необходимым условием является обеспечение доступности для людей с ограниченными возможностями (в соответствии с СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (МГН)»). Ключевыми пунктами здесь являются:

  • наличие пандусов, пассажирских лифтов и/или подъемных устройств /платформ, доступных для инвалидов и МГН;
  • наличие специально оборудованных для инвалидов доступных кабин в уборных, местах в раздевальных ванных и душевых;
  • оборудование 5% общего числа номеров для размещения людей с ограниченными возможностями (при количестве номеров 20 и более);
  • наличие на стоянке (парковке) 10% машино-мест (но не менее одного места) для людей с инвалидностью.

Однако ввиду ухода с российского рынка зарубежных поставщиков инженерного и технологического оборудования сегодня приходится сталкиваться с вопросом подбора вариантов замены, например, программы управления или самого инженерного оборудования.

5. Работы по предоткрытию и запуску объекта в коммерческую эксплуатацию


Основной сложностью при реализации гостиничных проектов является соблюдение сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и очень часто инвестор не уделяет должное внимание такому этапу, как предоткрытие.

Продолжительность такого периода должна составлять не менее 3 месяцев до открытия отеля. В течение предоткрытия составляется прогноз бюджета первого года, проводится регистрация юридического лица, получение гостиничной сертификации, разрабатывается меню ресторанов, осуществляются наем персонала, его обучение, вывод и старт продаж.

Вагиф Магеррамов
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
Только в редких случаях для реализации гостиничных проектов мы используем типовые проекты – в большей степени это характерно для сетевого гостиничного бизнеса. Преимущественно в каждом конкретном проекте мы используем индивидуальный подход. Мы обладаем достаточными компетенциями для реализации любых, в том числе сложных, проектов с учетом текущих условий, когда на рынке осталось довольно мало альтернатив ввиду ухода многих иностранных сетевых управленцев.

примеры проектов

г. Владивосток
Многофункциональный гостиничный комплекс «Hyatt Владивосток Бурный»
По заказу ООО «СТРОЙИЗЫСКАНИЯ» компания SMART ENGINEERS выполнила техническое обследование наружных и внутренних инженерных систем зданий, архитектурные обмеры, технический аудит, а также подготовила структурированную оцифрованную BIM-модель здания в системе Revit Autodesk с уровнем проработки LOD 300 для объекта незавершенного строительства – многофункционального гостиничного комплекса курортного типа «Хаятт Владивосток Бурный» категории 5*, расположенного в районе мыса Бурный г. Владивостока.
«Гектар Групп» (ООО «СТРОЙИЗЫСКАНИЯ»)
г. Новороссийск
Гостиничный комплекс Abrau Light
По заказу ООО «Территория Абрау-Дюрсо» (входит в Группу компаний «Абрау-Дюрсо») компания SMART ENGINEERS осуществляет функции технического заказчика при строительстве гостиницы категории 4* Abrau Light, расположенной в 4,5 км от черноморского побережья, на одной из возвышенностей около озера Абрау.
Центр винного туризма «Абрау-Дюрсо»
г. Санкт-Петербург
Клубный дом Grand House
Специалисты SMART ENGINEERS выполнили функции строительного контроля за реализацией клубного дома Grand House, возводимого в центре Санкт-Петербурга рядом с Невским проспектом. Девелопер проекта – компания GloraX.
GloraX
г. Москва
Жилой комплекс «Испанские кварталы»
По заказу Группы компаний «А101» компания SMART ENGINEERS выполнила техническое обследование 2-й очереди строительства жилого комплекса «Испанские кварталы» в составе 12 корпусов, образующих четыре квартала с закрытыми внутренними дворами. Проект реализуется в Новомосковском административном округе г. Москвы, рядом с дер. Николо-Хованское.
А101
г. Москва
Центральный выставочный зал «Манеж»
По заказу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы «Музейно-выставочное объединение «Манеж» (ГБУК г. Москвы «МВО «Манеж») компания SMART ENGINEERS выполнила техническое обследование состояния фасада (венчающего карниза) и слуховых окон здания объекта культурного наследия федерального значения – Центрального выставочного зала «Манеж», а также разработку проектной документации на проведение текущего ремонта элементов здания. В рамках проекта было получено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия народов Российской Федерации федерального значения в Департаменте культурного наследия г. Москвы.
Музейно-выставочное объединение «Манеж»

Рекомендации клиентов

Квадра
По итогу проведения строительно-технической экспертизы был получен отчет, который позволил оценить качество выполненных работ и их общую стоимость
Никифоров А.А., Заместитель генерального директора по безопасности
ПАО «КВАДРА»
Благодарственное письмо
КРАУС-М
В процессе работы специалисты ООО «СМАРТ-И» проявили высокий уровень профессионализма, в полной мере придерживались основных принципов делового сотрудничества и соблюдения достигнутых договоренностей
Попов В.А., Генеральный директор
ЗАО «КРАУС-М»
Благодарственное письмо
Квадра
Несмотря на достаточно широкое географическое расположение объектов , работы выполнялись регулярно на высоком профессиональном уровне, согласно всем требованиям
Никифоров А.А., Заместитель генерального директора по безопасности
ПАО «КВАДРА»
Благодарственное письмо
«ПКК «Модерн инжиниринг системс»
Все работы, предусмотренные договором, эксперты компании ООО «СМАРТ-И» выполнили на высоком профессиональном уровне, качественно и в срок
Австриевский А.В., Директор
ООО «ПКК «Модерн инжиниринг системс»
Благодарственное письмо
Россети Юг
Работа выполнена точно в срок на высоком техническом уровне. В ходе согласования отчета о проделанной работе максимально учитывались пожелания Заказчика
Иванов Ю.В., Заместитель генерального директора по инвестициооной деятельности
ПАО «МРСК Юга»
Отзыв
М.Видео
Эксперты компании ООО «СМАРТ-И» проявили себя как ответственные и компетентные специалисты, способные грамотно решать поставленные задачи
Голышев Д.В., Директор по безопасности
ООО «МВМ»
Благодарственное письмо
ФосАгро
ООО «СМАРТ-И» была разработана рабочая документация по капитальному ремонту склада товаров народного потребления качественно и в срок
Лисин С.В., Главный инженер Волховского филиала
АО «Апатит»
Отзыв
S7 Invest
Особое внимание стоит уделить специалистам компании, обладающим необходимыми знаниями и опытом для выполнения работ по техническому контролю
Марков Д.Ю., Директор Департамента эксплуатации имущественного комплекса
ООО «С7 ИНВЕСТ»
Благодарность
Bilfinger Tebodin
Благодарим команду «СМАРТ-И» за индивидуальный подход и подробное консультирование по всем вопросам, возникающим в ходе работы
Белова О., Директор направления Консалтинг
ООО «Билфингер Тебодин Си Ай Эс Б.В.»
Отзыв о работе
Центр винного туризма «Абрау-Дюрсо»
Мы получили грамотное технического заключение, в котором определено качество выполненных работ по усилению конструкций перекрытия
Долгая А.А., Директор по безопасности управляющей организации
ЗАО «Абрау-Дюрсо»
Благодарность

Наши преимущества

10
лет
на рынке
инжиниринговых
услуг
60+
регионов РФ:
география
наших
проектов
500+
успешно
реализованных
проектов
50
млн руб.
страхование
профессиональной
ответственности

ФОРМА ОБРАТНОЙ СВЯЗИ

Нажимая кнопку "Отправить заявку" вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и обработки персональных данных