«Недвижимость полного цикла»

9 ноября в рамках круглого стола «Недвижимость полного цикла. Акценты-2023», организованного «Коммерсантом», эксперты рынка жилой и коммерческой недвижимости обсудили актуальные вопросы жизнедеятельности объектов на всех этапах реализации проектов.

Модератором первой сессии «Подготовка к строительству: архитектура, проектирование, инжиниринг» выступил Сергей Труханов, руководитель бюро T+T Architects. Участники обсудили, как правильно выбрать участок под строительство, работу с due diligence, необходимость привлечения управляющей компании для консалтинга на стадии проектирования, импортозамещение и многое другое. Первое слово было предоставлено Екатерине Верле, советнику, соруководителю практики недвижимости и строительства адвокатского бюро ЕПАМ. Она посвятила своё выступление тому, делать ли аудит самостоятельно или привлекать консультантов. Всё зависит от целей, этапа, объёма проверки — однозначного ответа нет. Преимуществами вовлечения консультантов являются: создание продукта «под ключ», возложение решения задач на профессионалов, которые знают все болевые точки, реалистичные подходы к оценке рисков и т. д. Вероника Давиташвили, архитектор, сооснователь студии DŌ buro, презентовала проекты организации качественной городской среды в Новой Москве и школы в Уссурийске. Предпроектный анализ, по её словам,— это важная часть и архитектор может и должен вносить свою лепту в данный процесс.

«Для нас как технического заказчика проектирование — это крайне болезненный вопрос»,— продолжил тему Хусейн Плиев, генеральный директор ГК SMART ENGINEERS. Потому что именно на этапе проектирования в проект уже закладываются те ошибки, которые потом приводят к превышению сроков и бюджета строительства. Одним из решений обеспечить контроль сроков и бюджета для заказчика является правильно сформированная, организационно и количественно, команда проекта, это первое. Второе: у заказчика должно быть одно лицо, которое его сопровождает на протяжении всего процесса реализации инвестиционно-строительного проекта. Это может быть как команда, собранная самим заказчиком, так называемый проектный офис, так и сторонний профессиональный управляющий — технический заказчик. Главное, чтобы такой профессионал был привлечён с самого начала, ещё на этапе разработки технического задания на проектирование, когда важно в нём прописать, в какие сроки должно быть построено знание, в какой бюджет должен уложиться проектировщик и многое другое. Грамотно составленное техзадание — это половина успеха проекта.

Андрей Синявин, директор экспертного отдела Sawatzky, подчеркнул: «В последнее время мы чувствуем огромный спрос на консультационные услуги, связанные с вопросами эксплуатации различных объектов недвижимости». Далее он заметил: «Начиная проект, важно думать прежде всего о том, как ваша недвижимость будет выглядеть в глазах потребителя и как принимаемые решения на этапе проектирования будут в том числе влиять на стоимость владения». Мария Романова, основатель и руководитель Архитектурного бюро «Анфилада МАРО», отметила, что качественно сделанный due diligence — это крайне важный этап и привлекать необходимо исключительно профессионалов, демпинг же приведёт к печальным последствиям. Хусейн Плиев высказал предложение проектировщикам думать не только о красоте, но и о заказчике, которому потом всё это предстоит эксплуатировать.

Модератором 2-й сессии «Владение, управление, эксплуатация + инвестиции» выступил Александр Курников, девелопер, основатель Kurnikov®. Предметом обсуждения стали следующие вопросы: кадровый голод и особенности поставок инвентаря и техоборудования, трансформация площадей и замещение иностранных арендаторов, привлекательные для инвестирования форматы недвижимости. Дарья Канева, генеральный директор DSS Consulting services, открыла сессию. Она представила аналитический обзор на рынок жилья и коммерческой недвижимости по итогу прошедших месяцев 2023 года. Август и сентябрь, по её словам, демонстрировали рекорды. Лидерами продаж продолжают оставаться студии и однокомнатные квартиры. Средняя цена к ноябрю возросла на 23%. По объёму продаж лидирует Новая Москва.

Булат Шакиров, управляющий партнёр NAIMAN residence, призвал всех вкладываться российские проекты, поскольку сейчас лучшее время для этого. Инна Травина, партнёр по управлению проектами строительства IBC Real Estate, рассказала про варианты отделки fit-out помещений от собственников. Даниил Захаров, адвокат, руководитель налоговой практики юридической фирмы «Клифф», выступил с интригующей темой «Стройка сегодня глазами налоговой». Основными причинами повышенного внимания налоговых органов к строительной области являются высокая доля расчётов наличными, вовлечение «нелегальных» трудовых ресурсов, проблематичность точного расчёта израсходованных материалов. Претензии налоговых органов в подавляющем большинстве предъявляются по контрагентам и связаны с так называемыми разрывами по НДС и обвинением заказчиков в выполнении работ собственными силами. Отметил, что стадия предпроверочного анализа является наиболее благоприятным периодом, когда можно бороться с претензиями максимально эффективно.

Вторую часть 2-й сессии открыл Денис Троценко, партнёр, руководитель департамента управления недвижимостью CMWP, генеральный директор УК CMWP. Он отметил разницу подходов в эксплуатации жилого и коммерческого объектов. УК, по его словам, нужно привлекать на самых ранних этапах планирования концепции проекта. «Кадровый голод можно победить внутренним взращиванием своих сотрудников, немонитарной мотивацией»,— подчеркнул он. Управлению коммерческого сегмента рынка не следует опасаться заходить на новые территории — в города-миллионники.

Дарья Канева, генеральный директор DSS Consulting services: «Рынок замер в ожидании снижения ключевой ставки. Все девелоперы находятся в поиске большей маржинальности, поскольку цена квадратного метра зажата в тиски — за год она особенно не поменялась». Новые рынки дают возможность частично нарастить маржинальность. Чтобы продавать быстрее и дороже, нужно делать упор на сервисные продукты. «Гостиничный сервис позволяет диверсифицировать продукт»,— отметила Дарья. Девелоперу это даёт более высокую цену продажи на менее ликвидные лоты, дополнительную целевую аудиторию покупателей, сегментацию продукта. Андрей Горбатенко, директор по сервисам ГК «А101», подчеркнул важность дополнительных сервисов для жителей.

Андрей Любунь, совладелец девелоперской компании и основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», рассказал о наиболее перспективных форматах инвестиций. Одно из первых направлений — стрит-ретейл. В числе плюсов — покупка ликвидного торгового помещения по фиксированной цене за «квадрат» и дальнейшая сдача в аренду по максимальной ставке. Это формирует ГАБ (готовый арендный бизнес), который стоит дороже первоначальных вложений. Второй перспективный вариант — редевелопмент административных зданий в современные офисы. «В Москве не хватает маленьких офисов — всегда есть спрос на офис от 10 до 50 кв. м со стороны малого бизнеса»,— пояснил Андрей.

Можно купить недорого этаж в старом здании и сделать там ремонт с сопутствующей мелкой нарезкой.

Третий способ — покупка объекта с торгов (банкротства, арест имущества, аукционы от города, срочный выкуп). Выгоднее всего покупать в этом случае склады, потому что на них сильный неудовлетворённый спрос. Также можно выгодно приобрести недостроенные здания и земельные участки.

Виктория Тибекина, заместитель генерального директора «AGALAROV Страхование», завершила 2-ю сессию. Один партнёр по страхованию вместо нескольких — новый тренд рынка, по её словам.

Мероприятие получилось насыщенным, продуктивным, полемическим и динамичным.

Источник: «Коммерсантъ Events»