Технический заказчик в строительстве

Технический заказчик – участник инвестиционно-строительного проекта, осуществляющий организацию, планирование и управление строительством, направленные на своевременное и надлежащее выполнение всеми участниками проекта обязательств с целью успешной реализации проекта.

Технический заказчик сопровождает инвестиционно-строительный проект на протяжении всего жизненного цикла и обеспечивает беспрерывный процесс его реализации.

Основные цели в работе технического заказчика – успешная реализация проекта, снижение строительных рисков, соблюдение сроков, стоимости и качества строительства, достижение запланированных технико-экономических и технико-эксплуатационных показателей.

Функции технического заказчика по нормативной базе

Согласно ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021), технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет следующие функции

  • заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
  • подготовку задания на выполнение указанных видов работ;
  • предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
  • утверждение проектной документации;
  • подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

технический заказчик

В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик хочет взять на себя (выполнить самостоятельно, собственными силами), он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.

В Приказе Минстроя России от 2 июня 2020 года N 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика» дается более широкое определение задач и функций технического заказчика. Приложение №1 указывает, что функции технического заказчика (в количестве 34 позиций) включают все работы, начиная от взаимодействия со всеми согласующими органами, ведения бухгалтерского учета, проверки проектной документации, передачи исполнительной документации, геодезической основы и заканчивая «иными функциями, необходимыми для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации».

На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.

Алексей Никитин, Председатель совета директоров ГК SMART ENGINEERS
Алексей Никитин, Председатель совета директоров ГК SMART ENGINEERS
«Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта».

Служба технического заказчика SMART ENGINEERS

Компания SMART ENGINEERS выполняет весь перечень функций технического заказчика при строительстве объектов любого назначения – промышленных, коммерческих, жилых и др. – и берет на себя полный комплекс работ по планированию, организации и управлению строительства под ключ с ранних стадий развития проекта.

Технический заказчик на этапе предпроектных работ и проектирования

Первая задача технического заказчика на данном этапе – максимально точное распределение всех ролей (в полном объеме и на разных этапах проекта), создание регламентов взаимодействия между всеми участниками процесса. Также совместно с Заказчиком технический заказчик разрабатывает концепцию проекта, предпроектный бюджет и предварительную модель управления проектом.

Вагиф Магеррамов, Директор Департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS
Вагиф Магеррамов, Директор Департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS
«На первоначальном этапе техзаказчик должен распределить все роли и обязательства по проекту между потенциальными участниками строительного производства. К сожалению, недостаточно просто заключить договор с исполнителями работ (генподрядчиком, генпроектировщиком, поставщиками материалов и оборудования и проч.) – необходимо создать структуру взаимодействия между всеми участниками и более детально прописать взаимосвязь и степень участия каждого из них. В противном случае при отсутствии согласованных параллельных связей между исполнителями работ заказчик будет лишен возможности оперативно принимать взвешенные управленческие решения».

Функции технического заказчика

Основные функции технического заказчика на этапе предпроектных работ

1. Предпроектный анализ:

  • предпроектная проработка, технический Due Diligence земельного участка;
  • анализ имеющейся застройки, рисков, связанных с возведением объекта (например, необходимость в выносе инженерных систем, наличие территории объекта культурного обследования и т. д.);
  • оценка возможности реализации проекта.

2. Предпроектные работы:

  • разработка и согласование архитектурной концепции;
  • разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО);
  • разработка предпроектного бюджета.

3. Разработка технического задания на проектирование:

  • сбор исходных данных для проектирования (определение основных параметров объекта: площадь, этажность, форма здания, тип фасадов, применяемые материалы, индивидуальные особенности объекта);
  • определение объема задач для проектировщика;
  • определение перечня нормативной документации и дополнительных требований к проектной документации;
  • утверждение предварительного технического задания на проектирование.

4. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД):

  • оформление правоустанавливающей документации (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);
  • получение инженерно-топографического плана (геоподосновы);
  • внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • разработка архитектурно-функциональной и градостроительной концепций;
  • разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ);
  • утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и т.п.;
  • получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
  • организация и сопровождение инженерных изысканий (геологических, геодезических, геофизических, дендрологических и экологических);
  • техническое обследование строительных конструкций здания (при необходимости);
  • получение технических условий (ТУ) на присоединение к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение, газораспределение, сети связи);
  • получение прочих документов в соответствующих инстанциях и органах.

 

Основные функции технического заказчика на этапе проектирования

1. Подготовительный этап:

  • определение генерального проектировщика;
  • Окончательное утверждение технического задания на проектирование;
  • составление дорожной карты (графика) проектирования;
  • заключение договора на проектирование и передача пакета исходно-разрешительной документации.

2. Контроль разработки проектной документации:

  • техническое сопровождение проектных работ;
  • контроль соблюдения графика проектирования;
  • проверка разрабатываемой проектной документации на соответствие техническому заданию и требованиям нормативной документации;
  • анализ эффективности принимаемых проектных решений;
  • проверка смет на все виды строительно-монтажных работ;
  • выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектной документации.

3. Согласование проектной документации:

  • утверждение и согласование проектной документации в соответствующих органах региональной и муниципальной власти;
  • согласование проектной документации в уполномоченных учреждениях: энергоснабжающих организациях города или района, в органах МЧС, Роспотребнадзора и пр.;
  • регистрация проектной документации в информационной базе по градостроительной деятельности (ИСОГД).

4. Сопровождение экспертизы проектной документации:

  • оформление пакета документации и подача заявления для прохождения экспертизы проектной документации;
  • оперативное снятие замечаний по комплектности документации в случае необходимости;
  • обеспечение оперативного подписания договора и оплаты услуги за проведение экспертизы проектной документации;
  • получение перечня сводных замечаний и передача их генпроектировщику;
  • контроль качества и сроков устранения замечаний;
  • передача ответов на замечания и необходимых материалов проектной документации;
  • получение положительного заключения экспертизы проектной документации.

5. Аудит (оптимизация) проектной документации (в случае привлечения технического заказчик после проектирования):

  • проверка проектной документации на достаточность и корректность разработки;
  • аудит сметной стоимости и параметров технических характеристик.

Исходя из накопленного опыта, отметим, что в существующих реалиях многие заказчики, желая снизить затраты, привлекают технического заказчика в середине жизненного цикла проекта. Однако в этом случае они могут попасть в «капканы»:

  • вход технического заказчика в уже реализуемый проект, как правило, начинается с аудита/ознакомления, что само по себе является затратным процессом;
  • затраты на комплексного технического заказчика не соизмеримы с рисками ошибок и издержек ввиду отсутствия такого технического заказчика с самого начала реализации проекта;
  • лимитированное финансирование проекта и согласование всех статей расходов на начальном этапе редко оставляют возможность изыскать бюджет на привлечение квалифицированного технического заказчика в процессе строительного производства;
  • исключение некомпетентных участников проекта (ввиду их недостаточной проработки на стадии тендера) может сопровождаться юридическими осложнениями по расторжению договора.

Технический заказчик на этапе строительства

Основные цели в работе компании «СМАРТ ИНЖИНИРС» как техзаказчика на этапе производства работ – правильная диагностика текущего состояния проекта, определение слабых сторон и возможностей их усиления.

Вагиф Магеррамов, Директор Департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS
Вагиф Магеррамов, Директор Департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS
«Для включения в уже начатую «игру», в первую очередь, необходимо четкое понимание критического пути и детализации процессов, которые являются одним из регуляторов точности планирования. Не менее важна координация деятельности всех участников, построение процессов должным образом и множество других факторов, которые будут определять последующее планирование, организацию и управление строительства».

Основные функции технического заказчика на этапе строительства

Подготовительный этап

  • получение разрешения на строительство;
  • разработка тендерной документации;
  • определение генподрядной организации, оформление и заключение договора генерального подряда;
  • заключение договоров на временное ресурсоснабжение;
  • передача строительной площадки генподрядчику;
  • передача геодезической разбивочной основы;
  • контроль мобилизации генподрядчика и организации строительной площадки в соответствии со стройгенпланом;
  • проверка и согласование проекта производства работ (ППР);
  • получение согласований и разрешений на производство работ от эксплуатирующих организаций;
  • направление извещения о начале строительства в контролирующие органы;
  • передача рабочей документации со штампом «в производство работ» генподрядчику.

Основной период

  • разработка и контроль графиков производства работ, поставки материалов и оборудования;
  • разработка регламентов взаимодействия, сдачи-приемки работ;
  • контроль внесения изменений в документацию (при необходимости);
  • строительный контроль;
  • участие в проверочных мероприятиях совместно с представителями Гостройнадзора;
  • ведение отчетности по объекту (ход строительства, накопительные ведомости и т.д.);
  • организация итоговой приемочной комиссии по объекту;
  • организация и сопровождение процесса получения Заключения о соответствии (ЗОС) законченного строительством объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • передача завершенного строительством объекта застройщику.

Реализация строительного проекта, в особенности крупного, требует координации и управления взаимосвязями большого количества участников, включая Инвестора (Заказчика), проектировщиков, подрядные организации, поставщиков материалов и оборудования, согласующие инстанции и прочие структуры. Поэтому крайне важно, чтобы обязанности команды проекта были правильно структурированы и настроены с самого начала проекта.

Хусейн Плиев, Генеральный директор ГК SMART ENGINEERS
Хусейн Плиев, Генеральный директор ГК SMART ENGINEERS
«Перспектива успешной реализации проекта увеличивается в том случае, когда вся проектная команда работает в таком же режиме, как механики «Формулы-1», которые (внимание!) в количество 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом, с точностью до миллиметра обслуживают гоночный болид во время пит-стопа. Так же должна быть выстроена система управления в строительном проекте, в которой каждый участник сфокусирован на результат, имеет один вектор движения, знает, что он делает, в какой последовательности, в какие сроки».

Стоимость услуг технического заказчика

Стоимость услуг технического заказчика является индивидуальной и зависит от следующих основных факторов:

  • техническая сложность проекта;
  • степень ответственности технического заказчика (объем организационных, управленческих и контрольных функций);
  • объем делегирования инвестором функций застройщика;
  • стадия проекта и фактическая ситуация реализации объекта (проектирование, строительство);
  • объем и график производства работ;
  • интенсивность производства строительных работ.

Средняя стоимость услуг техзаказчика составляет порядка 1,5-8% от сметной стоимости строительства.


Смежные услуги

Ведущие российские и международные компании

ФБУЗ федиральный центр гигиены и эпидемиологии Роспотребнадзор
Корпорация развития Дальнего Востока
МОСЭНЕРГОСБЫТ
Правительство Москвы
CUSHMAN & WAKEFIED
Кералит
ОПИОН
Транснефть
ABB
МРСКЮГА
danfoss
Абрау-Дюрсо
MEKRAN
сб банк
BILFINGER
Авиапарк торговый центр
RAVEN RUSSIA
ВТБ
IKEA
СИБУР
СМУ 5
МЕГА у каждого своя
X5REALGROUP
Эльдорадо
hotel baltschug kempinski
ЛЭМ
онэксим группа
kino star
логотип партнера
adidas
Билайн
Газапром нефть
Alshaya
assmann
AVILON
ООО БАШКИРЭНЕРГО
РТ-ИНВЕСТ тРАНСПОРТНЫЕ СИСТЕМЫ
МЧС России
Инвестиционный торговый банк
АШАН
КИМШ
SK Skolkovo