Форум «Антикризисное управление-2022. Открытый диалог»

За последние несколько лет коммерческая и жилая недвижимость пережили значительные изменения, а последние события заставили всех переосмыслить внутренние процессы и определить жизненно важные приоритеты. Обсудить актуальную проблематику и построить конструктивный диалог между девелоперами, управляющими компаниями, инвесторами и собственниками удалось в ходе форума «Антикризисное управление-2022. Открытый диалог» от ИД «Коммерсантъ».

Последние годы напоминают рынку коммерческой недвижимости бег с препятствиями, причем все барьеры, встречающиеся на пути компаний, постоянно видоизменяются. Бизнесу снова и снова приходится адаптироваться под представленные обстоятельства.

«Ситуация, в которой мы находимся сегодня, уникальна. Ее нельзя сравнивать ни с чем другим, поэтому ни у кого из нас на данный момент нет точного и четкого понимания, что будет дальше,— задал тон беседы, посвященной управлению активами, ее модератор, управляющий партнер ricci Алексей Богданов.— Мы все еще находимся в полете, в условиях идеального шторма, поэтому больше наблюдаем за ним, чем пытаемся управлять. Все, что мы можем сделать сейчас,— это постараться адаптировать свою жизнь и свой бизнес к новым условиям. Нам всем нужно внимательно смотреть по сторонам и готовиться к активным действиям».

Сложившаяся ситуация, в отличие от прошлых кризисных периодов, повлияла не только на доходы компаний, но и на их расходы, подчеркнула текущую особенность генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. Конечно же, сильнейшее влияние на маржинальность бизнеса оказала высокая ключевая ставка Центробанка. Однако на благополучии объекта в первую очередь сказалась предварительная работа с ним управляющей компании. По словам эксперта, правильные действия компании, управляющей зданием, позволяют повысить его устойчивость к любому из кризисов. Один из эффективных инструментов такой работы — формирование устойчивого пула арендаторов. Даже сегодня, когда многие западные компании заявили об уходе с российского рынка, арендные платежи с занимаемых ими офисных площадей продолжают поступать. Многие заняли выжидательную позицию и надеются, что ситуация изменится в ближайшее время.

Западные компании действительно всегда считались самыми устойчивыми арендаторами на российском рынке аренды, поэтому собственник, в портфеле которого находится большая часть именно таких компаний, чувствует себя сегодня достаточно неплохо, поддержала дискуссию директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. Да, многие сказали, что сворачивают бизнес, но по факту пока остаются в прежних арендных отношениях. У большинства заключены долгосрочные договоры, которых они придерживаются просто потому, что сами до конца не понимают, что будет дальше. Вероятнее всего, небольшая вакансия на офисном рынке все же начнет появляться, но когда именно это произойдет, предсказать невозможно.

А вот в сегменте гибких офисных площадей отток зарубежных компаний уже заметен. В частности, многие представители западных предприятий сразу же покинули свои рабочие места, базирующиеся в коворкингах, отметил руководитель сети коворкингов GrowUp Алексей Мацкевич. В основном скорость оттока объясняется небольшим масштабом бизнеса и отсутствием строгих арендных договоренностей. К сожалению, отказ от площадей таких компаний наносит удар больше по планам развития гибких офисных пространств, чем на саму вакансию, подчеркнул эксперт.

С точки зрения потенциальных инвестиций офисный сегмент в текущих реалиях вызывает наибольший интерес. На фоне низкой вакансии качественных офисных площадей и отсутствия в ближайшее время большого ввода новых объектов тот объем свободных помещений, которые появятся после ухода западных компаний, быстро будет поглощен арабскими и китайскими коллегами, убежден управляющий партнер Black Lions Capital Михаил Девятов. Интерес новых игроков российского рынка делает офисный сегмент одним из самых перспективных на сегодняшний день. Хотя в целом, по оценке эксперта, инвестиционную активность в ближайшее время ждет полная стагнация.

Несмотря на то что многие компании не готовы делиться прогнозами, существовать в условиях их полного отсутствия невозможно. Рынок все громче призывает друг друга смотреть вперед с точки зрения развития, чтобы оставаться готовым к каким-либо действиям. Например, сегодня уже можно говорить о том, что снижение ключевой ставки произойдет в ближайшие месяцы. Руководитель дирекции альтернативных инвестиций УК «Альфа-Капитал» Андрей Богданов убежден, что к концу 2022 года мы увидим ее размер уже в районе 18%, а в 2023 году ставка опустится до 15%. Однако все зависит от того, насколько уровень инфляции позволит Центробанку «вливать» деньги в экономику страны. В любом случае через два года ключевая ставка стабилизируется на нейтральном уровне, подчеркнул эксперт.

Безусловно, изменение ключевой ставки наносит сильный удар по рынку, однако подобное происходило ранее и не раз, отметил управляющий партнер REIN Capital Вячеслав Рожманов. В 2014 году, например, она также была высокой и держалась в течение трех месяцев. Для бизнеса такой порог является своеобразным заградительным барьером кредитования компаний. Анализируя то время, можно прогнозировать, что определенная корректировка ставки произойдет после того, как станет понятен вектор дальнейшего развития экономики в целом. Скорее всего, она начнет снижаться в течение следующих четырех месяцев. К 2023 году рынок увидит стабильные 17%, предлагаемые Центробанком.

«То, что происходит сегодня с точки зрения законотворчества, во многом позитивно сказывается на обеспечении стабильности. Для меня рост ключевой ставки и меры по ограничению вывода активов положительны,— оценил ситуацию партнер Platforma.Legal Влад Сурков.— Государство таким образом сигнализировало нам о том, что не нужно поддаваться панике, необходимо оценить ситуацию. Все принятые меры направлены на стабилизацию правоотношений. Процент того, что случится массовый разрыв договорных отношений, крайне мал, поскольку все происходящее не будет расцениваться как обстоятельства форс-мажора. А значит и арендаторы не смогут свободно выходить из сделок и продолжат исполнять свои обязательства. Показательно при этом, что основные предписания госорганов, призывающих определиться со своей позицией, относятся к ритейлерам — в силу зависимости размера арендной платы в этом сегменте от оборота магазинов (которого в случае закрытия магазинов просто нет) арендодатели оказываются уязвимыми и сталкиваются с резким падением дохода. С офисным и складским сегментом проще — большинство договоров невозможно расторгнуть, а прекращение внесения арендной платы влечет за собой очень серьезные санкции в отношении арендаторов. Поэтому добросовестные арендаторы останутся или найдут достойные способы сохранения арендных отношений. Пока рано судить, к чему все это приведет, потому что на данный момент и прецендентов по расторжению договорных обязательств нет, соответственно, и судебной практики нет. Ясно одно — зарубежные компании не заинтересованы в том, чтобы действительно уйти с российского рынка, поэтому катастрофического сценария развития арендных отношений не будет».

Между тем Национальная ассоциация инвесторов подсчитала, что в Москве и Санкт-Петербурге вакансия торговых площадей составляет уже 60%. В регионах этот показатель зафиксировался на отметке в 20%. При этом помещения пустуют формально, договоры аренды продолжают действовать, а сами компании, представители международных брендов, «встали на паузу». По разным оценкам, вакансия в сегменте торговой недвижимости составляет от 10% до 35%, а собственники торговых центров также несут убытки и пытаются сохранить нормальные отношения со своими «затаившимися» арендаторами.

Лучше всего чувствуют себя небольшие торговые центры, расположенные в спальных районах города. За счет концепции «все, что нужно обычному покупателю рядом с домом» такой формат сохраняет трафик и поддерживает товарооборот. Директор по управлению недвижимостью ADG group Максим Карбасникофф отметил, что сеть районных центров, которые они реализуют, представляет именно такую концепцию. При этом практически все арендаторы, представленные в бывших советских кинотеатрах,— российские, поэтому проблем с вакансией в таких торговых объектах нет. По словам эксперта, торговая недвижимость всегда первой страдает из-за меняющихся внешних и внутренних факторов, но несмотря ни на что, она всегда довольно быстро адаптируется и продолжает жить. Новая реальность — хорошая возможность пересмотреть форматы и процессы и вывести на рынок новые интересные решения.

Схожая ситуация сложилась и в сегменте гостиничной недвижимости и апарт-отелей. В период пандемии эта сфера серьезно пострадала и в итоге полностью перестроила свою работу. На сегодняшний день рынок до конца не восстановился и при этом испытывает новые трудности. По качеству продукта сильно бьет отсутствие проектного финансирования, отметила генеральный директор УК 25/7 GloraX Мария Онучина. В начале марта отмечался провал в продажах, связанный с паническими настроениями покупателей, однако уже в конце месяца сделки возобновились. Во многом это связано и с тем, что государство предложило существенную меру поддержки для отрасли — операционная деятельность гостиниц и апарт-отелей освобождается от уплаты НДС сроком на пять лет. Для дальнейшего развития бизнеса в этом направлении это стало спасательным кругом и возобновило интерес инвесторов к реализуемым проектам.

«Режим работы в условиях кризиса для российских строителей — привычное положение дел: только недавно отрасль начала выходить из кризисного периода, связанного с пандемией, когда пришлось решать проблемы, связанные со срывами сроков, сложностями с логистикой (таможенные проблемы) и катастрофической нехваткой трудовых ресурсов,— поддержал дискуссию генеральный директор ГК SMART ENGINEERS Хусейн Плиев.— Сейчас другая ситуация — с рынка начали уходить поставщики, рушатся логистические цепочки. Это сформировало дефицит оборудования и стройматериалов, привело к неконтролируемому росту цен на них. Отсюда неизбежное увеличение стоимости проектов и, как следствие, пересогласование принятых проектных решений, на которое требуется дополнительное время. В итоге мы в моменте начали терять контроль над стоимостью и сроками своих проектов. Эти два ключевых параметра любого инвестиционного проекта определяют то проблемное поле, с которым мы сегодня столкнулись. В наших текущих проектах, которые находятся в активной стадии строительства, проблем с финансированием нет. Более того, мы наблюдаем ускорение внутренних процессов у заказчиков в части согласования и принятия решений: замена оборудования, новые решения по доставке необходимых компонентов — все это решается намного быстрее, чем раньше. Заказчики начинают более активно смотреть на российских поставщиков и действовать быстро — это, бесспорно, положительный момент в сложившейся ситуации. Серьезное торможение сегодня наблюдается в проектах, находящихся в предынвестиционной стадии. Мы ожидаем, что запуск данных проектов будет отложен в среднем на срок от трех до шести месяцев, пока не будут пересмотрены основные технико-экономические показатели с учетом сегодняшних реалий».

Некомфортной реализацию девелоперского проекта на данный момент делает прежде всего все та же ключевая ставка. И для инвестора, и для покупателя ее высокий порог действительно остается преградой. Многие бизнес-процессы уже начинают затормаживаться, а вскоре и вовсе встанут на паузу, подтвердил тенденции директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. Существенных мер поддержки от государства девелоперы не ждут, поскольку так или иначе все они будут связаны с отсрочками и рассрочками по платежам, поэтому кардинально на сложившуюся ситуацию не повлияют. Основными же вызовами для девелопера станут неконтролируемые изменения цен на ассортимент и его достойные аналоги. К сожалению, импортозамещение в девелоперских проектах возможно далеко не во всех направлениях, что связано в первую очередь с недостаточным качеством отечественных эквивалентных товаров. На фоне высокого ценообразования процент вхождения в проект высок, поэтому и девелоперу, и арендатору необходимо понимать цену возможной ошибки, отметил эксперт. Сегодня как никогда прежде нужно трезво оценивать риски и детально работать с ними. Достаточную экспертизу на всех этапах по проекту может сформировать управляющая компания, поэтому важно плотно взаимодействовать с ней.

Умение грамотно и эффективно вести диалог с заказчиками и арендаторами — одно из важнейших компетенций управляющей компании. Конечно, в каждом сегменте сложилась своя ситуация, но работа продолжается везде. В сегменте коммерческой недвижимости, например, наблюдается определенное проседание и позиция ожидания, согласилась с коллегами коммерческий директор KR Properties Екатерина Фонарева. Однако из 22 тыс. кв. м офисных площадей, которые международные компании арендуют в объектах девелопера, по-настоящему свободных вакансий пока нет. В начале апреля ожидается не только возврат прежних клиентов, но и приток новых арендодателей и покупателей.

«В арендных отношениях нет места для импровизации. Все договоры четко прописывают алгоритм действий при любом из сценариев. Другой вопрос в том, какой запрос мы получаем от нашего арендатора, в данном случае от международных компаний,— поделился своим видением сложившейся ситуации на рынке управляющий партнер Professional FM Георгий Саруханян.— Большинство запросов, которые мы получаем сегодня,— дружественные, направленные на совместное принятие взаимовыгодных решений. Наш опыт управления объектами показывает, что использование экспертизы профессиональной управляющей компании на всех этапах проекта позволяет принимать правильные решения. На этапе проектирования, например, можно получить консультации по рациональному зонированию, применению современного энергоэффективного оборудования и материалов с низким углеводородным следом. На этапе формирования концепции могут быть актуальны такие документы, как договор аренды, правила пользования общими зонами или, например, регламенты проведения планово-профилактических работ. При соблюдении всех стандартов собственник нарабатывает профессиональный инструментарий, позволяющий максимально продуктивно управлять объектом».

«По результатам марта 2022 года нашими арендаторами было погашено более 85% дебиторской задолженности перед собственниками объектов O1 Standard, ротация арендаторов сохраняется на прежнем уровне,— поддержал дискуссию, управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников.— На мой взгляд, еще достаточно рано делать какие-либо выводы и прогнозировать в целом 2022 год. Поэтому бюджет на содержание зданий стоит у нас под особым контролем. Основная проблема сейчас — наладить логистические цепочки поставки расходных материалов и оборудования для того, чтобы обеспечить бесперебойное обслуживание основных систем зданий. На текущий момент наличие на складах необходимых материалов для эксплуатации вселяет определенную уверенность. Мы, как управляющая компания с большим опытом работы, стремимся всегда быть готовым к любым кризисам. Нашей приоритетной задачей является обеспечение арендаторам наших объектов комфортное пребывание на рабочем месте».

Все прогнозы, которые управляющие компании составили в начале года, действительно более неактуальны. Однако, по оценке экспертов, на сегодняшний день достаточно фактуры для того, чтобы составить новые планы, пусть пока и краткосрочные. «Конечно же, сегодняшняя ситуация отразилась и на нашей отрасли — заказчики уходят, расставание не всегда получается приятным, расходные материалы подорожали, не всегда понятно, кому достанутся дополнительные расходы по ним,— перечислил трудности Facility Management модератор дискуссии о вызовах FM, генеральный директор, партнер УК Zeppelin Андрей Кротков.— В период турбулентности всегда возникает множество рисков, а мы, как представители конечного звена рынка недвижимости, ощущаем всю силу последствий на себе в первую очередь. Наверняка многие наши заказчики вновь начнут говорить об оптимизации эксплуатационных расходов, но есть ли у нас задел для сокращения стоимости своих услуг? В последние годы мы пережили все возможные ограничения и опускаться нам уже просто некуда. От того, насколько мы профессиональны, как мы будем держать удар, и будет во многом зависеть судьба объектов и успешность бизнеса наших клиентов».

За последние два года компании, занимающиеся непосредственно эксплуатацией объектов недвижимости, исчерпали свои резервы по снижению стоимости предоставляемых услуг, согласился с утверждением операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. Единственным условием для сохранения рабочих отношений в текущей ситуации может быть значительный пересмотр объемов оказываемых услуг по эксплуатации зданий. Если же говорить о заказчиках, которые приостанавливают свою деятельность в России или сокращают объемы приобретаемых услуг, то здесь важно отметить, что пересогласование условий договоров здесь происходит конструктивно, в формате диалога, с пониманием восстановления отношений в перспективе.

«Ритейл действительно является самым пострадавшим сегментом сегодня, однако оптимизация и сокращение расходов даже в отношении него — это не наш вариант,— подчеркнул директор по развитию RD Management Дмитрий Никоноров.— Когда кто-то из наших заказчиков отправляет нам запрос из разряда “я хочу все то же самое, но дешевле”, мы отказываемся от подобного “предложения”. Практика показывает, что договорные отношения с такими компаниями все же продолжаются и, как правило, на прежних условиях. Конечно, диалог с заказчиком выходит сегодня на первый план — многое в нашей работе зависит от того, получится у нас договориться или нет. Поскольку мы привыкли рассчитывать прежде всего только на себя, то продолжаем предоставлять свои услуги на прежнем высоком уровне, искать альтернативные пути сокращения своих издержек и отстаивать свои интересы».

В силу ряда обстоятельств некоторые международные компании обратились к своим управляющим компаниям сегмента FM с обращением об уходе с рынка, но, к сожалению, только единицы в этой ситуации подумали о том, чтобы обратиться за пересмотром договорных отношений, поддержала дискуссию генеральный директор PRO Realty Майя Грехова. Многие из тех, кто заявил о закрытии бизнеса, наверняка вернутся, и работа по эксплуатации офисных помещений продолжится. Однако следует помнить о том, что управляющая компания начинает работать очень плохо, если ей не интересны условия, прописанные в договоре. В этом отношении обе стороны должны быть заинтересованы в том, чтобы оставаться как можно дольше в рамках своих контрактов и совместными усилиями искать компромиссы и пути решения для пересмотра предоставляемых услуг.

«В любых ситуациях, когда внешние факторы меняются, у заказчиков появляется потребность в другом объеме услуг,— поделился своей точкой зрения на ситуацию директор по развитию Professional FM Александр Устинов.— Основное конкурентное преимущество управляющей компании — гибкость и возможность предложить тот сервис, который нужен здесь и сейчас. Опыт эксплуатации объектов за последние два года показал, что наиболее устойчивой в кризис остается жилая недвижимость. В прошлом году мы удвоили наш портфель объемом управления жилыми зданиями. Упор в этом сегменте мы делаем на клиентский сервис, потому что именно лояльность — тот инструмент, который позволяет наращивать объемы управления в данном направлении. Жилой сектор не прощает ошибок своей управляющей компании. Основная сложность здесь заключается в том, что постоянно нужно что-то объяснять своим заказчикам, а их количество измеряется тысячами. Но именно в этом и заключается профессионализм. Мы работаем в отрасли, которая всегда была и будет, потому что эксплуатация нужна постоянно так же, как и люди, которые помогают жить и работать другим. Наверное, поэтому мне хочется верить и в то, что структуры власти не оставят наш сегмент без конкретной помощи и предложат меры поддержи по снижению налоговой нагрузки, например, и предоставлению большего количества профессиональных кадров, в которых мы продолжаем нуждаться».

В жилой недвижимости действительно нет возможности пересмотреть контракты, согласился с коллегами директор по эксплуатации Capital Group Андрей Бойков. Сократить качество и объем предоставляемых услуг в этом сегменте невозможно. По словам эксперта, конечные потребители сразу же чувствуют даже малейший спад качества услуги и перестают платить. Поэтому в ответ на ухудшающиеся условия управляющие компании, задействованные в управлении объектами жилой недвижимости, начинают работать лучше. А в период пандемии, когда люди вынуждены были оставаться дома, роль управляющей компании резко выросла — жильцы стали чаще обращать внимание на состояние дома и дворов. Сформировавшийся за последние два года этот высокий кредит доверия подорвать сегодня ни в коем случае нельзя.

Такого количества собственников жилых площадей, как в России, больше нигде нет. Задача управляющей компании заключается в том, чтобы удовлетворять весь этот многотысячный накал клиентских ожиданий. Чтобы сохранить качество и объем услуг в условиях роста цен на запчасти и материалы, труд специалистов, необходимо сфокусироваться на своей эффективности. Мы выделили четыре ключевых направления для решения этой задачи. Классически в России применяется превентивная и профилактическая модель эксплуатации, но не стоит бояться и ответной (по факту выхода из строя) эксплуатации для тех элементов, отказ от которых не имеет критичных последствий,— это позволяет эффективно расходовать бюджет, рассказала об опыте управления объектами советник генерального директора ГК «А101» по сервису, основатель и владелец юзабилити компании «С&U» Ирина Мельникова. Второе, важно научиться системно встраивать в процесс обслуживания жилых комплексов профильных специалистов с помощью специализированных российских платформ по работе с самозанятыми инженерами и техниками, таких как Unit, Gorserv. Третье, очень важна взаимопомощь и сотрудничество внутри отрасли ЖКХ: совместно формировать и представлять инициативы по развитию и поддержки отрасли, разрабатывать стандарты работы, организовывать поиск и закупки материалов и комплектующих. Четвертое направление — цифровизация. Россия — одна из самых активно развивающихся стран в вопросах «умных» жилых комплексов и цифровизации их обслуживания, мобильных приложений для жителей. В этой области работают десятки отечественных компаний-разработчиков, сформированы стандарты и классы «умных» ЖК. Современная эффективная управляющая компания должна быть цифровой, использовать и применять возможности «умных» жилых комплексов — от автоматического сбора показаний счетчиков до бесконтактного прохода и применения систем видеоаналитики для обеспечения безопасности.

«Заработная плата и запросы линейного персонала на объектах сегодня растут, трудовые мигранты, которые в основном и были задействованы в работе по оказанию всевозможных услуг, в связи с изменением курса валют уже не с таким удовольствием едут работать на российские объекты. Все это в первую очередь влияет на уборку помещений,— описал проблему управляющий партнер УК IPFM Павел Люлин.— Себестоимость управляющей компании растет, это, в свою очередь, влияет на стоимость услуг заказчика. Главный вопрос, на который нам всем сегодня нужно ответить, заключается в том, как удержать эту стоимость и не допустить ее рост. Для этого есть несколько возможностей. Во-первых, компании из числа МСП получают льготы по выплате социальных отчислений. Во-вторых, многие собственники объектов задваивают функционал технического персонала, что напрямую ведет к двойным издержкам. В-третьих, использование автоматизации как минимум применительно к административным функциям. В-четвертых, альтернативные структуры эксплуатации, например, небольшим объектам можно предлагать разъездную модель эксплуатации. В-пятых, оптовые условия, которые получают управляющие компании на специализированные работы. За счет работы с этими пятью моментами вполне можно рассчитывать на удержание прежних лимитов цен на оказываемые услуги».

По оценке экспертов, любой кризис — это принудительная возможность в очередной раз проверить на прочность свое дело и рынок в целом. Самое главное, что следует учитывать в любой из периодов сложного времени,— это престиж компании. Каким бы ни был кризис и с какими бы вызовами ни сталкивались управляющие компании, репутация должна оставаться безупречной. Это первый признак высокого профессионализма.

Источник: «Коммерсантъ Events»