«Коммерсантъ» от 29 апреля 2021: Взять новый рубеж. Экспансия

Российских девелоперов на зарубежном рынке в целом всегда было немного. Как отмечает Александр Кириятских, руководитель проектов девелопмента Becar Asset Management, можно вспомнить лишь несколько российских компаний, которые именно профессионально выходили на рынки Европы и Азии. Это петербургская компания «Строймонтаж» с проектом в Париже; Mirax Group, которая выросла из «Строймонтажа» и работала на рынках Турции, Болгарии и других стран, и «ЛенСпецСМУ», которое в начале «нулевых» активно осваивало болгарский рынок курортной недвижимости.

В период 2000−2010 годов также сообщалось о планирующейся экспансии сразу нескольких отечественных девелоперов, среди которых были Hermitage Group (планировали построить 323-метровый многофункциональный комплекс из двух небоскребов в Париже, но проект даже не был начат), «Итера» («Минск-Сити», контракт был разорван), Prinzip (планировали построить ЖК в Вене, судьба проекта неизвестна, по словам экспертов, по указанному адресу расположен старый дом) и другие. Но у многих из них так ничего и не вышло.

Сегодня присутствие российских девелоперских компаний на зарубежном рынке носит единичный характер. По данным Colliers в Санкт-Петербурге, компания Setl North Europe Oy (Setl Suomi), входящая в состав холдинга Setl Group, осуществляет строительство и сдачу в аренду коттеджей Tahko Hills и Saimaa Lakeside, реализованных в поселках на территории Финляндии. Дочерняя компания MHG Munich Hoteldevelopment Group GmbH (ранее — LSR Europe GmbH) осуществляет девелоперские проекты в Германии. У группы ПИК недавно появился первый инвестиционный проект за пределами России — жилой комплекс One Sierra на Филиппинах. Застройщиком выступает HRDP Group Corp. — подразделение группы ПИК. Строительство проекта началось в конце 2020 года, и уже начаты продажи квартир.

Компания «Основа» имеет проекты в Чехии и Германии, сейчас реализуется проект Valentinka Residence в Праге. В Берлине есть проекты у компаний «Монарх» (Pax in the City), Vesper (Pier One Berlin), в Нью-Йорке работают компании «Пионер», Forum Properties и «Абсолют». Также есть компания Wainbridge, работающая в направлении сервисных апартаментов высокого ценового сегмента в Великобритании, Франции, Монако, США и развивающая данное направление в России. Компания «Форум Групп» реализовала элитный проект вилл класса ultra-luxury XXII Carat в Дубае.

В мае этого года петербургская Becar Asset Management начинает продажи в первом проекте в Дубае. Совместно с индийской компанией SOL Properties Becar завершает строительство первого на территории эмирата коливинга под брендом YouCo Dubai на 252 юнита. Основной владелец группы Becar Александр Шарапов рассказывает: «До последнего времени Дубай позиционировался как страна высокого ценового сегмента, однако недавно правительством была принята программа "2040", предполагающая, среди прочего, привлечение в страну молодых, активных специалистов, программистов, работников IT-сферы. Очевидно, что для этой аудитории понадобится новый формат недвижимости, и мы считаем, что коливинг — оптимальное решение, отвечающее новым вызовам времени».

О том, что компания угадала с форматом, по мнению господина Шарапова, говорит тот факт, что на территории Дубая сейчас реализуется еще шесть проектов коливингов. По словам господина Шарапова, пандемия, как ни парадоксально, благотворно сказалась на проекте. «Мы завершаем наш проект в октябре 2021 года. Как раз когда в Дубае стартует выставка Expo-2021. Изначально всемирная выставка должна была состояться в 2020 году — и тогда событие бы прошло мимо нас, теперь же мы откроемся как раз к старту этого международного события и рассчитываем на поток гостей. Благо павильоны Expo-2021 и открытая к всемирной выставке станция метрополитена расположены недалеко от нашего проекта»,— радуется владелец Becar.

По словам господина Шарапова, проект с компанией SOL реализуется в соотношении 50 на 50. Партнеры владеют совместно земельным участком и все расходы в проекте делят поровну. Кроме того, индийский партнер реализует строительные работы. Общая площадь будущего коливинга составит 36 829 кв. м. Успех проекта, по словам господина Шарапова, вдохновил группу на реализацию новых идей, сейчас в планах строительство еще трех коливингов. Реализовываться они также будут в партнерстве с SOL.

Главная причина нежелания девелоперов выходить на зарубежные рынки в том, что риски выхода выше, а доходность от проектов обычно ниже, чем на отечественном рынке, считает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.

Внутренний российский рынок сегодня действительно представляется более привлекательным. По мнению Андрея Косарева, генерального директора Colliers в Санкт-Петербурге, основная причина — в большой емкости и высокой маржинальности российского рынка, в первую очередь, конечно, жилого. В России у девелоперов есть все ресурсы, знание специфики, отработанная бизнес-модель.

Кроме того, для крупных девелоперов, которые теоретически могли бы себе позволить зарубежную экспансию, в России за последние годы создалась уникальная ситуация, когда конкуренции стало меньше из-за ухода с рынка многих игроков. «Зачастую данные компании аффилированы или имеют хорошие долгосрочные взаимоотношения с крупными финансовыми институтами, что позволяет им привлекать доступное финансирование. Переход на эскроу-счета привел к выводу с рынка мелких игроков, обеспечив возможность для региональной экспансии крупным столичным девелоперам»,— поясняет Хусейн Плиев, генеральный директор ГК Smart Engineers.

К тому же господдержка в виде льготной ипотеки обеспечила существенный рост спроса на жилье со стороны покупателей в целом ряде регионов. Таким образом, отечественная региональная экспансия стала для многих крупных российских девелоперов более привлекательной, нежели зарубежная.

Как отмечает Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, прибыль ведущих девелоперов за 2020 год подскочила минимум на 20%, несмотря на пандемию: сработал эффект льготной ипотеки и роста цен, когда при том же объеме продаж денежные поступления увеличивались минимум на 15–17%.

«При этом на более насыщенных и высококонкурентных зарубежных рынках (особенно в части качества продукта) инвестиции не только в сами проекты, но и в создание офиса, с набором дорогостоящих локальных профессионалов в команду, выглядит для многих как неоправданный и рискованный шаг»,— поясняет господин Косарев.

Также курсовая разница на сегодняшний день весьма высока. А вывоз капитала из России для приумножения в другом регионе, по словам экспертов,— это достаточно дорогая игрушка. Еще одна важная причина неактивной экспансии — сложность привлечения банковского финансирования за рубежом. «Зарубежные банки не знают российский бизнес и не доверяют ему. При этом российские банковские структуры тоже неохотно идут на рассмотрение зарубежных проектов, опять же в силу отсутствия должной экспертизы в этом вопросе»,— заключает господин Плиев.

Эксперты обращают внимание еще на один фактор, препятствующий выходу российских компаний на зарубежные рынки: это совершенно иная культура и иной формат управления инвестиционно-строительными проектами, причем практически на всех стадиях жизненного цикла — начиная от сбора исходных данных, разработки проектной документации с учетом местного законодательства, прохождения экспертизы, обеспечения строительного производства и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию.

По словам Игоря Креза, директора девелоперской компании Villegium, российский девелопер, начинающий развитие бизнеса за рубежом, обычно сталкивается с двумя сюрпризами. Первый — скорее приятный. Можно серьезно «обнулиться»: российское реноме брендов для иностранных субподрядчиков обычно мало что значит, компанию оценивают здесь и сейчас. Даже для клиентов-соотечественников российский бэкграунд неочевидно предустанавливает его отношение к компании. Второй сюрприз — посложнее. Зайдя на чужую территорию, российский девелопер сталкивается со всем спектром стереотипов о своей стране. В этом смысле помогает, если регион давно работает с российским конечным потребителем (туристом, покупателем жилья) и успел оценить потенциал и специфику сегмента.

«Факт остается фактом: не имея супернадежных партнеров из числа местных строительных компаний, инженеров, застройщиков, ландшафтных дизайнеров, рассчитывать на быстрое принятие и интеграцию в среду ЛПР сложно. Да не введет никого в заблуждение внешняя открытость. Массу нюансов регионального законодательства надо знать досконально, вырасти с ними как специалист, иметь "насмотренность" и держать в голове похожие прецеденты девелоперских практик в регионе. На Сардинии, например, иностранный девелопер может получить разрешение на строительство; все сложности начинаются на завершающей стадии строительства. Новейшая история знает примеры сноса объектов, на которые застройщик приглашал комиссию для подписания акта о вводе в эксплуатацию»,— заключает господин Крез.

Все же определенное количество девелоперов продолжает выходить на зарубежные рынки. В данном случае, по мнению господина Кокорева, каждый застройщик руководствуется своими целями: кому-то интересно попробовать новый рынок, кто-то считает целесообразным диверсифицировать бизнес, возможно, кто-то стремится получить вид на жительство через инвестиции.

Господин Косарев соглашается, что диверсификация бизнеса является одной из главных причин подобных шагов. «В России по-прежнему актуальны геополитические и девальвационные риски. Наличие у компании проектов с прибылью в долларах, евро или фунтах и без высоких страновых рисков добавит бизнесу стабильности в случае потрясений»,— поясняет он.

Причем, по мнению Антона Ромашова, руководителя строительной компании «АРКО», резидента делового клуба «Эталон», стабильность и прогнозируемость в данном случае порой становятся важнее, чем значительно более низкая доходность проекта.

В целом же сегодня инвестиционная привлекательность зарубежных девелоперских проектов неочевидна, и перспективы выхода российских застройщиков на зарубежный рынок зависят от развития отечественного рынка недвижимости. Эксперты уверены, что до тех пор пока его емкость и маржинальность проектов в России находятся на высоких уровнях, такие инициативы будут оставаться точечными.

Авторы: Ксения Потапова, Валерий Грибанов

Источник: Газета «Коммерсантъ», выпуск от 29 апреля 2021 г.