«Недвижимость полного цикла. Акценты-2022»

10 ноября на круглом столе «Недвижимость полного цикла. Акценты-2022», организованном ИД «Коммерсантъ», эксперты рынка жилой и коммерческой недвижимости обсудили актуальные вопросы девелопмента объектов на всех этапах реализации проектов. Были затронуты законодательные изменения, условия финансирования, инвестиции, импортозамещение, эффективные схемы взаимодействия девелоперов, управляющих компаний и консультантов, ситуация с кадрами в условиях экономической турбулентности, «зеленые» стандарты, технологии и многое другое.

Первая сессия была посвящена основным стадиям подготовки к строительству объектов — архитектуре, проектированию и инжинирингу. Модератором выступила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. Участники начали обсуждение с набирающего обороты тренда комплексного развития территорий (КРТ) — именно этому вопросу посвятил свое выступление руководитель НПО комплексных и стратегических разработок Института генплана Москвы Андрей Никифор.

«Это инструмент сбалансированной планировки или способ изменения структуры экономики города? — задался вопросом спикер и продолжил: — Это удобный механизм городской власти, позволяющий развивать депрессивные территории». Но если власти понимают все преимущества этого процесса, позволяющего создавать комфортную для проживания среду, то инвесторы, застройщики и предприниматели пока не до конца осознают свою роль и свою выгоду. Поэтому нужны прозрачные методики оценки и моделирования экономической целесообразности развития территорий.

Глава направления недвижимости ПАО «Совкомбанк» (CIB) Стефан Ясногородский рассказал о текущих условиях кредитования и отдельно затронул тему непрофильных активов. Основным обсуждаемым вопросом сегодня являются риски субсидированных ипотечных ставок, поэтому Центробанк собирается ужесточить их регулирование, но это чревато определенными рисками, в частности, приостановкой проектного финансирования, удорожанием коммерческих расходов, ростом средневзвешенной ставки для застройщика, снижением устойчивости проекта в целом. Но есть и аргументы за такого рода регулирование. Это поддержка спроса и восполнение дефицита жилья, исполнение ковенантов, заложенных в финансовых моделях банков, увеличение числа потенциальных проектов и равномерное распределение рисков в секторе. Доля субсидированных программ, по словам эксперта, сегодня у застройщиков составляет около 75% всего объема предложения, притом что на долю субсидированной ипотеки приходится лишь 17% затрат всего бюджета проекта. Но следует учитывать, что клиент существенно (до 40%) переплачивает за квартиру, когда выбирает такие предложения — в результате в случае экстренной ситуации он не сможет реализовать лот по рыночной цене. Каковы же пути выхода из сложившейся противоречивой ситуации? Спикер предложил следующие меры. Прежде всего рекомендуется установить минимальный уровень первоначального взноса для таких кредитов и минимальный уровень ставок. Далее — клиента необходимо информировать о полной стоимости кредита по таким программам и общем объеме переплат.

Стефан Ясногородский также отметил основную проблему промышленной ипотеки — выделение ограниченного объема на субсидии, максимальная сумма по ним составляет 500 млн руб. Между тем есть интерес к производственным площадкам на сумму от 2 млрд до 4 млрд руб. Спрос на непрофильные активы, по его словам, сохраняется.

Генеральный директор Um Architects Юлия Романовская рассказала про особенности предпроектного процесса и его управления в текущих реалиях. Она начала с экскурса в историю и плавно перешла к современным реалиям. «Рынок повзрослел, и все значимые заказчики это поняли, осознав необходимость качественных изменений внутри всех процессов. Генподряд начал выходить на рынок с маржинальностью 3–5%, тогда как должен — 20–30%. Сегодня нужно сокращать издержки. Торговля с проектировщиками становится убыточной. Теперь рынок не хочет просто архитекторов с инженерами на субподряд — рынок хочет привлекать компании полного цикла». Эти игроки занимаются не только проектированием, но и управлением, помогая в том числе и внутренним структурам заказчика. Лица, управляющие процессом, обладают двойными компетенциями — инженерными и управленческими. К тому же эти люди глубоко погружаются во все процессы. «Это приводит к большей эффективности, точному соблюдению сроков, лучшему качеству, гибкому реагированию»,— подчеркнула Юлия Романовская, добавив, что заказчики, поработавшие по этой схеме, не готовы вернуться в прошлое. «Команда полного цикла и команда заказчика должны стать единой семьей, ведь речь идет о достаточно долгом взаимодействии»,— завершила свое выступление Юлия.

Генеральный директор ГК SMART ENGINEERS Хусейн Плиев продолжил тему, рассказав о роли технического заказчика на этапе проектирования. С точки зрения Хусейна, в России «катастрофически плохое качество проектирования и низкая скорость строительства — настолько, что к концу реализации многие проекты становятся просто неактуальны». Кроме того, проектирование в нашей стране в большинстве случаев убыточно, подчеркнул спикер, согласившись с данными Юлии Романовской по рентабельности 3–5% в лучшем случае. Но платить больше проектировщикам не хотят, поскольку последние не готовы брать на себя ответственность и риски — это все становится уделом заказчика. Формат «под ключ», считает господин Плиев, сегодня нельзя назвать распространенным — отдавать все в одни руки заказчики не хотят. Ситуация усугубляется еще и дефицитом и даже отсутствием в ряде сегментов квалифицированных компаний, которые способны оказывать услуги такого рода. В числе основных проблем спикер также обозначил низкое качество планирования, ошибки в документации и неумение управлять строительным процессом. К тому же слабо учитываются и контролируются сроки на каждом из этапов.

Руководитель бюро T+T Architects Сергей Труханов стал следующим спикером, он сконцентрировался на VR- и AR-инструментах, подчеркнув, что они нужны в первую очередь заказчику и уже потом — покупателю. Суть еще и в том, что заказчик помолодел, имеет собственный игровой опыт и готов адекватно воспринимать такого рода инструменты.

Управляющий партнер АВЕРТА ГРУПП Алексей Шаров рассказал про оценку рисков и скрытого потенциала объектов недвижимости, а также про динамику объемов инвестиций. Наибольшим спросом, по его словам, пользуются площадки под девелопмент, гостиницы, офисы и склады. «Оценка рисков позволяет понять, что собой представляет недвижимость, какого она качества и какова ее реальная стоимость. Перед принятием решения инвестор сможет убедиться, что приобретаемые активы находятся в надлежащем состоянии и являются конкурентоспособными»,— подчеркнул он. «Для проведения due diligence теперь можно привлекать гибридные команды,— поделился спикер.— Это существенно экономит финансовые и временные ресурсы инвестора: управлением проверки занимается приглашенный внешний специалист, а сбором информации — внутренние сотрудники. Таким образом, происходит оптимизация всех составляющих комплексной проверки — самого главного инструмента при приобретении недвижимого имущества».

Директор по развитию бизнеса компании GENPRO Анастасия Остапенкова рассказала про эффективные схемы взаимодействия игроков рынка друг с другом. С ее точки зрения, нужен компетентный всесторонний подход к оценке градостроительного потенциала проекта. Только после этого следует разработка концепции, и архитектор является основным творцом на площадке.

Генеральный директор ООО «Кластер Шереметьево», руководитель коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент» Александр Гутекулов завершил первую сессию тем, с чего она начиналась,— проектами КРТ, а точнее — тем, как их сделать рыночным инструментом. Основная идея заключается в том, что идея комплексного развития должна быть, во-первых, гибкой, а во-вторых — максимально обращенной к арендатору. Затем Александр рассказал про реализацию общественно-деловых зон, которую возможно осуществить только при условии максимального количества видов использования земли.

Вторая сессия была посвящена девелопменту и управлению и состояла из двух частей. Модератором первой стал управляющий партнер Smart Engineers Алексей Никитин.

Директор коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина посвятила свое выступление важности дизайн-концепции объекта в сегменте офисов класса B, отметив, что ее создание является стратегией выживания в кризис. На собственных цифрах девелопер показал, что именно дизайнерские офисы гарантируют стабильный арендный поток для инвесторов. В непростом 2022 году арендаторы офисов класса B+ демонстрируют более стабильное поведение по сравнению с резидентами в объектах классом ниже. В сегменте B+ наблюдается высокий рост арендных ставок и самая низкая вакансия (около 2%).

Директор по развитию Sinteza Виктор Захаров рассказал про fit-out как завершающий этап полного цикла девелопмента. «От качества нашей работы зависит успешность всего проекта в будущем, и мы реализуем заранее заложенный девелопером потенциал объекта»,— начал Виктор. Из основных тенденций сегодняшнего рынка он отметил рост запросов на работу «под ключ», от проекта до меблировки, а также импортозамещение, которое в сфере fit-out затрагивает весь спектр, включая ПО, отделочные материалы, мебель. Также эксперт отметил сложности с подбором высококвалифицированного персонала. «В полном цикле fit-out-работ задействовано большое количество различных специалистов, которых найти на рынке в короткие сроки достаточно сложно. Для нашей компании значимым шагом для решения этой проблемы стало вхождение в состав Coleman Group».

Управляющий партнер Touch Сергей Шиферсон перечислил основные сложности, с которыми столкнулись девелоперы в 2022 году. В их числе – уход зарубежных производителей, нарушение цепочек поставок, отток кадров, общая нестабильная ситуация и напряженное информационное поле. Однако, по мнению Сергея, отток иностранных игроков открыл новые возможности для отечественных — для них наступает «золотая эра», поскольку ниши освободились.

Управляющий партнер RRG Денис Колокольников рассказал о трендах «зеленого» строительства и актуальности ESG-повестки. Он убежден, что ориентация на экологию сегодня остается высокой, но главное — это не сертификация сама по себе, а суть подхода, идеология, отношение людей к этому. ESG начинается с малого, например, в RRG два года назад отказались от пластика в офисе, а с прошлого года сотрудникам оплачивается фитнес. Применительно к ЖК важен фокус на конечного потребителя, коммерческих арендаторов, инвесторов, а также на концепции, тренды, архитектуру и качество жизни в целом, и тогда коммерческая инфраструктура в рамках жилого проекта на 30–50% сможет «отвечать» за ESG, создавая новые рабочие места, влияя на качество жизни и формируя новые социальные связи между жителями.

Адвокат, управляющий партнер компании «Голенев и партнеры» Вячеслав Голенев рассказал о законодательных изменениях этого года, которые оказали большое влияние на рынок недвижимости, сконцентрировавшись на рисках, с которыми регулярно сталкиваются все девелоперы. Например, это признание объекта самовольной постройкой, что является проблемой при проектировании. «Несоблюдение хотя бы одного из правил несет риски рейдового осмотра госинспекцией по недвижимости, составление акта, передачу его в департамент городского имущества и в дальнейшем в суд. Итогом становится снос самовольной постройки». Следующая проблема — несоблюдение противопожарных норм. «Поменялся базовый пункт 1.1. 4.13130.2013. Если раньше целевая суть этого свода правил заключалась в соблюдении требований противопожарной безопасности, то сейчас сутевое наполнение изменилось: теперь это в целом выполнение требований противопожарной безопасности при проведении любого соответствующего объема работ при любом типе процесса в ходе девелопмента». Вячеслав Голенев посоветовал сохранять не только копии всех документов, но и переписку с контрагентами.

Модератором второй части стал управляющий директор O1 Standard Дмитрий Свешников. В качестве первого докладчика он пригласил генерального директора RD management Константина Пыресева, который рассказал о преимуществах сохранения контрактов с текущими исполнителями. «Заказчики ссылаются на отток кадров, сложности с помещениями, налоги. А управляющим компаниям, в свою очередь, приходится доказывать, что ситуация в стране нестабильна и первым страдает рынок труда — без квалифицированного персонала сделать работу качественно невозможно, а оставшийся начинает сильно дорожать. Дорожают и материалы, что также накладывает определенные сложности и увеличивает операционные расходы. Следующий момент — это подрядчики, с которыми мы работаем: их услуги подорожали на 10–30%». Константин Пыресев подчеркнул: заказчики начинают осознавать, что без возросших с их стороны затрат они не получат то качество, к которому привыкли.

«Задача УК — это сложная и тонкая материя, которая требует большой внимательности и осторожности в деле. А с чем было связано самое сложное принятие решения в 2022 году?» — поинтересовался Дмитрий Свешников. «Нам пришлось отказаться от реализации одного контракта, и здесь скорее вопрос к заказчикам — как они подходят к задачам и критериям, указанным в договоре. Когда тебя затягивают в некую неопределенность, очевидно, что негативные для нас как исполнителей ситуации будут в любом случае. И заказчик, и подрядчик должны находить компромисс»,— ответил Константин Пыресев.

Следующий докладчик — партнер Platforma.Legal Владислав Сурков — рассказал о сделках с недвижимостью с иностранным элементом и трансграничных проектах. «Мы сейчас переживаем о том, что иностранцы уходят, но вообще надо задаться вопросом: а заходили ли они всерьез как инвесторы, много ли их было, много ли их оставалось к февралю 2022 года. Вспоминая историю “приключений иностранцев в России”, стоит помнить, что до начала 2000-х в нашей стране из иностранцев были только спекулянты, которые были готовы заходить на зачастую неочевидные проекты с высокой доходностью. В те годы нам нечего было предложить серьезным игрокам. Приток иностранных инвесторов начался в середине 2000-х, когда у всех все было хорошо. Резко выросли цены практически на все экспортные товары из России, было либерализовано валютное законодательство, существенно улучшилось положение дел в сфере правоприменения. Но, появившись в России, иностранцы, ограничились инвестициями в Москве и Санкт-Петербурге, покупали только готовые активы, отказавшись брать на себя девелоперские риски, так и не зашли в жилую недвижимость. Они всегда хотели получить высококачественные с правовой и технической точки зрения активы». Таким образом, сделал вывод Владислав, в нашей стране никогда и не было огромного количества иностранных институциональных инвесторов (а уже к 2020 году их доля в ежегодном объеме инвестиций не превышала 10%), поэтому и жалеть об их уходе не приходится.

Коммерческий директор «Альфа-Сервис» Наталья Карасева посвятила свое выступление обелению отрасли FM и возрастающему контролю со стороны ФНС. Объем рынка FM, отметила Наталья, сегодня составляет 420 млрд руб. в год. «Самым крупным сегментом по выручке является сетевой ритейл со 170 млрд, дальше идут торговая и складская недвижимость, и здесь крупных игроков больше, чем в сетевом ритейле. Затем — индустриальная недвижимость и, по убывающей, госзакупки». ФНС сейчас продвигает проект «Инфоресурс FM». «На данный момент мы видим, что 1050 компаний-подрядчиков зарегистрировано в этой системе, и они все ранжированы по уровню риска, отмечены цветом. Зеленый означает, что риски по данному подрядчику минимальны. Желтая и красная зоны свидетельствуют о меньшей надежности»,— продолжила Наталья. Она добавила, что в зеленой зоне сейчас находится уже 180 подрядчиков, поэтому выбор есть. «За четыре года (с 2017 по 2021-й) рост налоговых отчислений оказался пятикратным — он составил 15% против 3% ранее. При этом средняя нагрузка члена СРО АКФО — 25%. Таким образом, у налоговой есть потенциал добрать как минимум 10% выручки по отрасли»,— завершила свое выступление Наталья Карасева.

Последние три выступления были посвящены инвестициям. Руководитель департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Ногай рассказала о «самочувствии» различных сегментов недвижимости. Склады, по ее словам, сегодня наиболее устойчивы, когда как офисный рынок переживает коррекцию и трансформацию. Жилая недвижимость — это островок стабильности, который всегда будет поддерживаться государством. Торговая недвижимость находится в зоне наибольшего риска, объекты вынуждены искать замену иностранным игрокам, меняя их на локальных, и, нужно отметить, достаточно успешно с этим справляются. Однако здесь стоит также учитывать изменение потребительского поведения — покупатели пересматривают структуру своих расходов в сторону их уменьшения, поэтому данный процесс будет наблюдаться еще несколько лет.

Президент Central Properties и основатель PARUS Asset Management properties Денис Степанов, говоря о торговой недвижимости, был более оптимистичен: он считает, что посещение торгового центра — это про эмоции, поэтому онлайн-торговля никогда окончательно не заменит офлайн.

Управляющий партнер Point Group Павел Трейвас, завершающий вторую сессию, сделал упор на инвестиции в жилую недвижимость. Он отметил, что кризисные периоды стали лишь стимулом для развития этого сегмента. Однако сегодня говорить о перспективах таких инвестиций сложно, поскольку многие потенциальные клиенты покинули страну, а остальные отложили решение этого вопроса до лучших времен. Но как только ситуация станет более стабильной, инвестиции вновь станут актуальны.

«Мы завершаем нашу сессию на оптимистической ноте, с верой в то, что 2023 год будет более успешным, стабильным и рынки начнут восстанавливаться»,— подвел общие итоги круглого стола Дмитрий Свешников. 

Источник: «Коммерсантъ Events»