Роль технического заказчика в сопровождении создания уникальных объектов недвижимости

Успешная работа технического заказчика гарантирует проекту системность, синхронность и ритмичность.

Создание индивидуальных объектов недвижимости — всегда сложный процесс, требующий скоординированной совместной работы большой команды высококлассных специалистов. Отсутствие скоординированности в самом начале проекта в 99% случаев порождает неблагоприятные последствия для всей команды уже в середине проекта, когда начинает «лететь» график, срываются поставки, отсутствие координации вызывает задержки выхода исполнителей, а привезенные материалы не подходят по каким-то техническим характеристикам. Вот почему важно всегда контролировать ситуацию, управлять проектом и всеми событиями, а иногда и предвосхищать их. О том, какие функции выполняет технический заказчик при реализации инвестиционно-строительных проектов, рассказал Алексей Никитин, старший партнер группы компаний «СМАРТ ИНЖИНИРС».

— Если вы думаете, что построить дом, квартиру, спа, спортивный зал или реализовать комплексный проект застройки территории для заказчика — простая задача, требующая лишь привлечения хорошей строительной компании, вы сильно ошибаетесь. Сколько бы лично у вас ни было опыта и понимания того, как сделать лучше, скорее всего, в процессе работы вы столкнетесь с рядом сложностей, которые могут стать критическими в создании индивидуального проекта.

Вообще, если смотреть философски на процесс реализации такого рода проектов, то привлеченная команда должна быть на голову компетентнее вас, больше знать, видеть, уметь отстаивать свою точку зрения, чтобы итоговый результат представлял собой яркий и незабываемый объект. Поразительно, но только сильные команды, умеющие спорить до хрипоты со своим заказчиком и проводить свои идеи в жизнь, способны создавать лучшие объекты. Это, конечно, не значит, что команда должна навязывать что-то чужеродное и неприемлемое, но многие моменты ваших личных представлений о прекрасном будут разбиты об острые углы практики и опыта, которые прошли привлеченные вами специалисты. Если вы не готовы слушать, спорить и менять свое мнение, берите лояльных коллег, которые воспроизведут точь-в-точь то, что вы просите. Возможно, это будет даже хорошо, но это точно не будет объект, способный восхищать вас и ваших гостей.

Очень часто встает вопрос: когда лучше всего привлекать технического консультанта? Лучше сразу — на этапе задумки проекта. Однако так делает меньшинство заказчиков, поэтому стандартная картина — выход в проект непосредственно на этапе начала организации строительства и ведение проекта до его окончания. Минусы такого подхода очевидны — проектная, техническая и дизайн-документация уже разработаны, таким образом, сопровождение проекта идет с ошибками, вшитыми в существующий проект, при этом внесение изменений или корректировка становятся болезненными как для заказчика, так и для исполнителей в силу необходимости дополнительных согласований как минимум и привлечения дополнительных средств заказчика как максимум.

Если посмотреть на общую картину реализации индивидуальных проектов, то среднее количество подрядчиков, участвующих в проекте, может доходить до 20-30 компаний; количество поставщиков материалов и оборудования может варьироваться от 40 до 90, в зависимости от степени проработки и глубины индивидуальных предпочтений заказчика.

Первый уровень подрядчиков, которые будут составлять ядро реализации проекта, — это проектно-архитектурная компания, команда дизайнеров, генподрядчик и технический консультант. Последний всегда работает на стороне заказчика, управляя процессом строительства в организационном и финансовом плане.

Второй уровень — компании, которые будут привлечены непосредственно к строительству объекта, по разделам: электрика и слабые токи, отопление, вентиляция и кондиционирование, аудио- и видеосистемы, технология кухни, производство столярных изделий и мебели, лестниц, паркета, кованых изделий и пр. Многие компании второго уровня не только предоставляют услуги по монтажу и сборке, но и занимаются непосредственно производством изделий. Соответственно, их решения всегда должны быть увязаны с архитектурными, проектными и дизайн-решениями в доме. Именно на этом уровне график реализации проекта становится максимально подробным в плане событийности, планирования совместной работы бригад и специалистов и финансирования.

Третий уровень — поставщики материалов, оборудования, предметов интерьера — по своей значимости не уступает первым двум, а по влиянию на сроки и координацию работы зачастую выходит на первый план всего проекта. Грамотное управление этим блоком — залог не только успешной реализации проекта, но и управления стоимостными и финансовыми рисками.

Успешная работа технического заказчика именно в трех данных блоках гарантирует проекту системность, синхронность и ритмичность, обеспечение материалами, подрядчиками и финансированием со стороны заказчика.

У технического консультанта есть и другие не менее важные роли — находить баланс во взаимодействии заказчика и участников проекта, быть своего рода «единым окном» для запросов каждой из сторон и переводчиком с языка технической команды на язык заказчика, а также переговорщиком, миротворцем, держателем утвержденной концепции и идеи, контролером качества и стоимости.

Перечисленное выше совершенно не значит, что, привлекая в проект технического консультанта, заказчик может самоустраниться от проекта. Наоборот, взаимодействие заказчика с проектом будет даже более частым, но при этом более продуманным и подготовленным с организационной точки зрения. Финальное решение всегда за заказчиком, поэтому время реализации проекта всегда равно времени, потраченному заказчиком на согласования. Тем не менее есть разделы и блоки, которые заказчик не может и не должен знать, разобраться в них и предложить варианты решений с описанием всех плюсов и минусов — задача технического консультанта. По сути, заказчик на каждой итерации взаимодействия получает опциональное меню, где он должен сделать свой выбор или принять то или иное решение. Поэтому команда проекта, со своей стороны, должна обеспечивать максимальную проработку каждого варианта, оценивая его с самых разных сторон, таких как качество, первоначальная стоимость, эксплуатационные характеристики, время поставки, стоимость эксплуатации, эксклюзивность.

На протяжении всего срока реализации проекта внимание заказчика к проекту всегда разное: на старте — пристальное, потом снижается, ближе к середине и концу проекта повышается вновь по мере роста ожиданий скорого завершения или возникновения каких-либо проблем, а может быть, накопленной усталости, когда «стройка никак не заканчивается». Умение управлять вниманием заказчика, четко структурировать информацию, передаваемую на согласование, удержание темпа и постоянные позитивные изменения в проекте — задачи технического консультанта. При этом очень важно обо всех тонкостях взаимодействия, объеме и порядке работы договариваться «на берегу» в виде четко утвержденного технического задания, а самое главное — понятного не только техническому консультанту с заумными фразами и терминами, а именно заказчику в объеме его знаний и компетенций.

Сроки реализации таких проектов — это всегда краеугольный камень, о который разбилось немало профессионалов своего дела. Главный принцип здесь — не обманывать друг друга, не называть заведомо невыполнимых сроков и дат, детально продумывать сроки поставок, планировать время заказа разных позиций. Если именно так подходить к делу, то и график финансирования может выглядеть не совсем обычно для строительного проекта, ведь большое количество позиций материалов, предметов интерьера и оборудования необходимо будет заказывать чуть ли не с началом общестроительных работ. Именно поэтому техническая экспертиза должна быть максимально высокой с самого запуска реализации проекта, проектно-техническая документация — перепроверена семь раз, а заказчик — твердо уверен в сделанном выборе. Но, повторюсь, самое главное — не создавать ложные ожидания в самом начале проекта, всегда говорить правду, как бы ни было это сложно и какое бы давление ни приходилось испытывать.

Российский рынок строительства индивидуальных объектов развивается быстрыми темпами, происходит эволюция предпочтений заказчиков, их вкуса, понимания того, что они хотят от объекта — как в плане его эксклюзивности, так и в направлении его технико-технологических характеристик. Вычурные, некапитализируемые и нефункциональные объекты больше не строят. Приходит мода на классику, сдержанность, максимальную продуманность и функциональность. Для рынка это означает, что заказчик ценит свои время и деньги, а тот, для кого эти параметры близки, безусловно, будет собирать только профессиональную команду проекта, затраты на которую окупятся не только реальной экономией денег заказчика, но и позитивными эмоциями от результата, который будет радовать своего хозяина долгие годы.

Источник: Журнал «Вестник» от 17.02.2023