«Черные лебеди», сбивающие с темпа реализацию инвестиционно-строительного проекта

Казалось бы, чего проще: заказчик захотел построить, например, промышленный или коммерческий объект, участники строительного рынка – готовы выполнить необходимые работы. Остается только договориться о цене и сроках строительства и приступить к реализации проекта. И вот тут, хотя стороны должны говорить, казалось бы, на одном языке и об одном и том же, появляются те самые «черные лебеди», сбивающие реализацию проекта с темпа и даже способные улететь в тартарары, вызвав серьезные последствия по срокам, качеству и стоимости реализации проекта. Об общности целей и интересов и разнице в подходах и решениях – в экспертном интервью «В чем вы видите основные проблемы строительных проектов? Мнение экспертов отрасли» заказчиков, генподрядчиков, финансовых институтов, проектировщиков, технических заказчиков и профильных консультантов – участников IV Ежегодного отраслевого форума «Управление строительством в России. Строительный бизнес: перезагрузка 2023», организованного инжиниринговой компанией SMART ENGINEERS при поддержке Минстроя России.

В успешном и оперативном завершении любого инвестиционно-строительного проекта заинтересованы, безусловно, все без исключения участники строительного процесса и заказчик, прежде всего. Однако очень часто проблемы, ставящие под угрозу сроки строительства, кроются в несовершенстве руководящей структуры самого заказчика. «На стороне заказчика много бюрократии, достаточно часто непонятно, чего желает заказчик сам по себе», – отмечает Николай Пешков, начальник Департамента эксплуатации и строительства ПАО «Газпромбанк». Безусловно, достаточно много проблем и на стороне подрядчиков. «Подрядчики не умеют делать приличные сметы, без которых невозможно закрыть объемы не только в нашем банке, но и сейчас в любой приличной организации. Подрядчики не умеют работать с банковским сопровождением, а это очень важный продукт. Помимо всех стандартных проблем, которые мы исторически имеем с подрядчиками, – проблем с качеством, сроками, обычным недопониманием, которое решается, для нас, скорее, сейчас основные сложности связаны с тем, что большинство подрядчиков не умеют работать в правильном документарном формате, и это вызывает достаточно много проблем, решаемых, но неприятных», – заключает эксперт.

В числе сопутствующих строительному процессу проблем – срыв сроков проектирования, который происходит в 99% проектных работ. Вторая проблема – это низкое качество проектной документации. «По статистике, действительно, подавляющее большинство заказчиков недовольны проектировщиком, – комментирует Виталий Клевцов, управляющий директор GREEN. – Почему так происходит? Рынок проектирования скорее мертв, чем жив. На нем присутствует огромное количество мелких проектных компаний, фрилансеров, ИП, самозанятых. При этом крупных компаний, способных выполнять сложные технологические проекты, практически нет. Фундаментом этой проблемы является ценообразование в отрасли: диспропорция между сметными расценками на проектирование и реальным ФОТ (фондом оплаты труда) проектировщиков не позволяет проектным организациям развивать технологии, быть инновационными, вкладываться в развитие команды».

Также в числе проблем эксперт отмечает полное непонимание цикла проектирования и оценки сложности процесса проектирования. «Есть четкая технологическая последовательность проектирования, и как только заказчик, не понимая эту технологическую последовательность, начинает ее нарушать, мы приходим к ситуации всех этих проблем, о которых мы говорим, – и потери качества, и потери сроков, – поясняет Виталий Клевцов. – Мы рекомендуем на этапе проектирования привлекать профессионального технического заказчика, который может адекватно на старте проекта, во-первых, заложить ожидания по срокам, качеству проектной документации, а во-вторых, – помочь заказчику выбрать действительно качественного проектировщика, который даст наилучшие условия».

Одним из насущных вопросов также остается достаточно позднее привлечение на проект специалистов по эксплуатации – после получения Заключения о соответствии (ЗОС), когда что-либо изменить уже достаточно проблематично. Однако привлекать будущую службу эксплуатации  необходимо на этапе подготовки технического задания на проектирование: это позволит сэкономить и, главное, упростить будущую эксплуатацию. «Когда появляются первые планировки, первые версии рабочей документации – мы уже можем дать конкретные рекомендации, что определенные эксплуатационные места лучше расположить, например, вот здесь, тем самым высвободив часть коммерческой площади, – делится Максим Сергеев, технический директор УК Zeppelin. – То же самое по инженерным системам: можем предложить оптимальные и более дешевые в последующей эксплуатации решения. По инженерным системам у нас сложен свой чек-лист. Мы смотрим на то, чтобы оборудование, прежде всего, было надежное, работало заявленный срок эксплуатации, смотрим на наличие официальных представительств. Эксплуатация – это самый длинный этап в жизненном цикле проекта и, по сути, на нем инвестор реализует то, зачем объект вообще построен».

«Соблюдение сроков, стоимости и качества строительства всегда актуально, в текущей экономической ситуации особенно. Но, к сожалению, не все заказчики в данных условиях могут выдерживать сроки строительства, что может повлиять на стоимость реализации проекта. Поэтому мониторинг по ключевым параметрам – он не изменен, – подчеркивает Ольга Корона, директор практики «Инжиниринг» Strategy Partners. – Мы рекомендуем более консервативно подходить к бюджету, лимиту, оценивать его более качественно, глубоко прорабатывать уже на ранних стадиях проекта. Важно смотреть на всевозможные риски на этапе проектирования, чтобы на инвестиционной, завершающей фазе выдержать заявленный бюджет и сроки».

Актуальными для строительного рынка остаются проблемы, связанные с компетенциями подрядных, проектных организаций, а также самих заказчиков строительства. «Все это упирается в дефицит кадров, – делится своим взглядом Григорий Пегливанян, генеральный директор ООО «ФПТ». Также эксперт подтверждает наличие проблем ценообразования в строительстве. «В рамках тех тендерных процедур, которые сейчас организованы как в государственных компаниях, так и в частных, очень тяжело правильно формировать добавочную стоимость, а тем более –удержать так называемое финансовое тело проекта, которое непосредственно влияет на качество финального результата, – поясняет Григорий Пегливанян. – Безусловно, финальный результат зависит не от компании, которая реализовывает проект, а от команды, которая находится в данный момент в этой компании и готова взять на себя риски и ответственность и реализовать этот проект. Если эта команда цельная, компетентная, то, конечно же, проект обречен на успех».

Представители финансовых институтов поделились своими настроениями относительно участия в реализации инвестиционно-строительных проектах. «Банк – принимающий риск игрок, который в дальнейшем заинтересован довести проект до конца, чтобы все участники выполнили свою изначальную функцию, – задал тон дискуссии Александр Тихонов, начальник Управления финансирования строительных проектов ПАО «Совкомбанк». – В этой роли банк как раз-таки как финансовый институт должен сейчас увеличивать компетенцию в стройке: контролировать и участвовать непосредственно в производственном процессе организации стройки, видеть, как происходит процесс проектирования, строительства, подготовки смет, наблюдать за тем, как объект будет расти, и управлять ключевой артерией проекта – правильно и своевременно предоставлять финансирование, контролировать целевое использование заемных средств».

«Отдельно я бы выделил сейчас определенный интерес, который банки испытывают к сопровождению промышленных активов, – делится Алексей Москвин, начальник Управления по сопровождению строительных контрактов Департамента банковского сопровождения контрактов Газпромбанка (АО). – Сегодня в истории, связанной с реализацией программ технического перевооружения, модернизации и развития производств, есть множество задач, в которых банк является очень важным звеном. Это в том числе и трансграничные расчеты. Это история, связанная с переходом активов к новым собственникам, в том числе активов, брошенных владельцами из недружественных стран. Это также импортозамещение. Безусловно, это история с новым производством, вырастающим на месте сегментов, которые остались не закрытыми российскими компаниями. Это история, когда компании полностью меняют профиль, потому что сегодня есть целые сегменты, в которых необходимо наращивать компетенцию с ноля».

Чтобы стройка заработала как часы, необходимо полное взаимодействие всех участников строительства. Если стороны научатся слушать друг друга, понимать и помогать в решении общей для всех цели, а не пытаться искать виноватых в срывах сроков строительства, то и самих этих срывов не будет. «Генподрядчику нужно обращать внимание, в первую очередь, на исходную документацию от заказчика, условия договора, организацию строительства, вопросы взаимодействия с заказчиком, – дает рекомендацию Анатолий Дорофеев, руководитель проектов строительства ООО «ЕНИГЮН». – Даже при организации тендерных процедур есть ряд проблем, начиная от того, что заказчик не готов и не знает, что он хочет получить в конечном итоге, так и в том смысле, что генподрядчик не готов к этим процедурам, чтобы их сделать более качественно и корректно. Инвестор должен привлекать профессиональные кадры, начиная от грамотного техзаказчика на этапе составления технического задания, выбора проектной организации. Но к сожалению, многие привлекают техзаказчика на этапе стройки, когда многое уже нельзя исправить».

Функционал технического заказчика может разниться исходя из договора, который он заключит с заказчиком. «Каждый раз заказчик принимает некое решение – какой функционал передать техническому заказчику, а какой оставить себе – для того, чтобы максимально корректно реализовать свой проект, – поясняет Вагиф Магеррамов, директор департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS. – Объем услуг всегда разный и зачастую зависит, во-первых, от сложности самого проекта, а во-вторых – от структуры самого заказчика. Базово заказчик должен понимать одну очень простую вещь: его интересы на строительной площадке должен кто-то представлять. Функция технического заказчика придумана не просто так: есть огромный пул обязательств, которые кто-то должен выполнять. Переложить их на генподрядчика – это просто-напросто закопать эти функции, и тогда, соответственно, прозрачность самого строительного производства, финансовые потоки – все будет абсолютно не читаемым. Чтобы это избежать, мы бы рекомендовали нашим заказчикам не экономить условные 2–3 % контракта –  нанимать профессионального технического заказчика и получать достоверную информацию со всего строительного производства. Но важно, чтобы команда специалистов подключалась к вашей идее строительства заранее».

На сегодняшний день подрядчику необходимо достаточно внимательно подходить к взаимоотношениям в правовой плоскости, не стремиться как можно быстрее подписать договор и приступить к осуществлению конкретных действий. «Важно на берегу договариваться о взаимоотношениях, своих границах ответственности – в какой степени, допустим, подрядчик выполняет работы по контракту согласно исполнению первоначальных смет. В случае когда, к примеру, подрядчик видит, что идет некое отклонение от подписанного договора, важно фиксировать выполненные работы актами сдачи – приемки работ по форме КС-2. Если акт КС-2 подписан заказчиком, то споры сторон урегулированы, а работы приняты – заказчик не должен иметь к подрядчику никаких претензий, – обращает внимание Алексей Шаров, управляющий партнер ООО «АВЕРТА ГРУПП». – Но в любом случае должен быть определенный объем коммуникаций, который должен вывести взаимоотношения между заказчиком и подрядчиком на более прозрачную линию взаимодействия, что сократит те возможные негативные сценарии, когда мы встречаемся в суде с заказчиком и начинаем отстаивать позицию в рамках исполнения текущего контракта».

«Чаще всего мы сталкиваемся с запросами от заказчиков и подрядчиков на сопровождение подрядных процессов, – рассказывает Константин Егоров, директор юридической компании ООО «СтройКапиталКонсалтинг». – В большинстве случаев в стройке присутствует культура «непрозрачности», как в известной пословице «в мутной воде рыбка лучше ловится»: вот здесь что-то не договорили, тут документы составлены не в даты, которые в них указаны, а вот тут указан некорректный объем работ и так далее. То есть в тот момент, когда стороны ведут себя «непрозрачно» по отношению друг другу, начинаются проблемы. Это могут быть проблемы, например, у заказчика с генподрядчиком, или у генподрядчика с субподрядчиком, которые пытаются каким-то образом сэкономить. Проблемы также могут быть связаны с некорректным внесением изменений в техническую документацию, отсутствием согласованного порядка их внесения или неправильным представлением подрядчика о том, что для оплаты выполненных работ достаточно подписанных заказчиком актов приемки, несмотря на то, что стоимость работ по ним превышает твердую цену договора. Комплекс проблем самый широкий».

Если обратиться к теме оптимизации доходов, налогов и страховых взносов, то, конечно же, сейчас всех и каждого волнуют вопросы, связанные с тем, как выжить бизнесу в современных реалиях и сэкономить по налогам. Эльвира Митюкова, управляющий партнер аудиторской компании ООО «Академия успешного бизнеса», к.э.н., член Комиссии по профессиональным квалификациям в области бухгалтерского учета (при Нацсовете при Президенте РФ по проф. квалификациям) рассказывает, что в случае если заказчик-застройщик заключает договоры напрямую с подрядчиками или ведет стройку без генподрядчика, есть риск, что его признают генподрядчиком. Договор, по которому сторона обязуется организовать выполнение подрядных работ с привлечением третьих лиц и передать результат этих работ, расценивается как договор генерального подряда. Средства, полученные от дольщиков и инвесторов, облагаются НДС так же, как работы подрядчика (письма Минфина от 16.06.2021 № 03-07-07/47281). Как снизить риски? Первое – согласовывать все заключенные договоры с подрядчиками с генподрядчиком (п. 4 ст. 706 ГК). Второе – обосновать экономический смысл привлечения субподрядчиков. Третье – быть готовым доказать правомерность деления бизнеса при взаимозависимости (ст. 54.1 НК).

«На сегодняшний день перед застройщиками также стоит вопрос – можно ли ввести объект в эксплуатацию, например, в случае совмещения функции техзаказчика и генподрядчика, – добавляет Эльвира Митюкова. – Это очень опасно, потому что получается, что организация и строит, и контролирует сама себя. И тут же еще начинаются проблемы с налоговой инспекцией, потому что, если функции генподряда будут на техзаказчике либо на застройщике, никаких налоговых льгот не ожидайте: в этой ситуации произойдет полное налогообложение».

О субсидиарной ответственности рассказал Давид Кононов, руководитель практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании «Лемчик, Крупский и Партнеры». Как правило, за любой структурой строительного бизнеса стоят контролирующие должника лица – КДЛ. Именно им и грозит субсидиарная ответственность. Как только начались у бизнеса финансовые проблемы или уже процедура банкротства, от этой даты надо отсчитать три года назад. Нужно понять, кто в действительности принимал решения в данный период. Физлицо или компания, значения не имеет. Есть специальные критерии КДЛ: должность, получение выгоды и фактическое влияние. «Опасность в том, что применяются презумпции вины в доведении компании до банкротства. Это значит, что предположение считается истинным, пока никто не доказал обратное. А доказать свою невиновность должен сам КДЛ, иначе его привлекут к субсидиарке, то есть заставят отвечать личным имуществом по долгам компании. Одна из таких презумпций – сделка, которая стала причиной банкротства. Например, собственник устал от проблем и решил выйти из состава учредителей, получил свою долю и оформил все необходимые бумаги. Если после этого дела строительной компании пошли плохо, такого собственника вполне могут привлечь к субсидиарке», – отмечает эксперт. Избежать неприятностей помогут грамотно выстроенные регламенты внутренних процессов. То есть те правила, как в компании принимаются решения и кто конкретно за что отвечает. Важно сформировать правильную команду, с которой руководитель разделяет ответственность за принятые решения. Также полезно регулярно – лучше каждые полгода – проводить независимую экспертизу финансовых показателей.

Проблемы есть всегда, разного характера, особенно в больших мегапроектах, соглашается Андрей Лебедев, директор по развитию Функции «Капитальное Строительство» ООО «Газпромнефть НТЦ». «Сейчас, во-первых, основная проблема – это неопределенный потребитель, потому что рынок потребителей сместился. Если раньше потребление в основном шло на Европу и США, то сейчас все очень сильно смещается в юго-восточную Азию. Это касается не только нефтянки, но и глобально всех отраслей. Второе – это ушедшие технологии и вопрос импортозамещения. Движемся в этом направлении достаточно нормально. Поэтому вот две основные проблемы – смещение потребителя и технологии, которые нам нужно заместить», – заключает эксперт.

«Наша компания разрабатывает решения для комплексной автоматизации и подрядчиков, и заказчиков, также внедряет цифровые технологии для информационного моделирования в строительстве, – делится Алексей Нестеров, директор по ERP-решениям Фирмы «1С». – Какие тренды мы видим на рынке? Это переход к технологиям информационного моделирования с отечественными программными продуктами, причем на всех этапах жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта – не только на этапе проектирования, но уже и на этапе строительства, эксплуатации недвижимости. Это и цифровая исполнительная документация, и ресурсный метод в сметах, и многие другие инновации, которые заставляют нас развивать свою линейку продуктов».

«Мы уже отошли от панических настроений, что нас бросили, кинули западные вендоры, САПРы. У нас есть альтернативы цифровых программ, причем по всем составляющим – изысканиям, проектированию, самой стройке, – подчеркивает Михаил Викторов, президент НОТИМ. –Прошедший год показал растущий интерес к российским разработкам и доля отечественного САПРа прирастает в разы. Процесс импортозамещения идет планово, уже есть российская конкурентная среда. Наступает следующая фаза – импортоопережение, когда наши вендоры смотрят не только на Россию, но и на наше ближнее дружественное зарубежье. Но самый сложный этап и составляющая цифровой реформы – не выбор программного продукта, а именно изменения системы управления стройкой, и рынок, который сейчас формирует эти правила, нуждаются в нормировании и стандартизации».

Рынок управления строительством в России, действительно, только формируется. «Есть очень разные игроки с очень разными компетенциями, и у этого рынка есть большое количество проблем с точки зрения фактического отсутствия регулирования, стандартов работы и обучения персонала, требований к квалификациям, – комментирует Алексей Никитин, председатель Совета директоров ГК SMART ENGINEERS. – На нашем форуме «Управление строительством в России» было подписано соглашение между инжиниринговыми компаниями – компаниями, которые управляют строительством в нашей стране – о совместной работе по выработке единых правил, подходов, стандартов к своей работе. Я считаю, что это очень важный первый шаг, чтобы отрасль строительного инжиниринга в России как можно скорее не только успешно сформировалась, но и дала необходимый эффект для всей стройки. Впереди будет очень большая работа, и, я надеюсь, что сегодняшний шаг станет началом очень большого пути».

«Мы договорились о формировании большого координационного совета, прекрасно понимая, что проблемы, которые стоят перед национальным российским строительным инжинирингом, – это проблемы не одной, не двух компаний, и в одиночку такие глобальные вызовы решить нельзя. Процесс развития отрасли можно запустить только совместными усилиями, и я надеюсь, у нас все получится», – добавляет Хусейн Плиев, генеральный директор ГК SMART ENGINEERS.

Источник: Журнал «Вестник» от 21.07.2023