Стройка должна управляться профессионалами – от проекта до объекта

Информационное моделирование – это не 3D-модель, это перестройка всех управленческих процессов

Казалось бы, при ведении проекта заказчик и техзаказчик преследуют одну цель – построить объект. Но во время их взаимодействия постоянно возникают острые моменты, которые также постоянно необходимо снимать.

25 мая состоялся III Ежегодный отраслевой форум «Управление строительством в России. Современные практики и технологии». Организатором Форума выступила ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» при поддержке Минстроя России. А основной фокус мероприятия сконцентрировался на роли заказчика и технического заказчика в инвестиционно-строительном проекте.

Как сообщил, открывая мероприятие, председатель Совета директоров ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» Алексей Никитин, в конце 2021 г. было проведено исследование рынка, позволившее выявить проблемные точки, которые оказывают существенное влияние на реализацию инвестиционно-строительных проектов. И, как оказалось, больше всего инвесторов волнуют сроки, качество, бюджет и трудовые ресурсы. При этом более 50% опрошенных согласились с тем, что первопричина всех этих проблем – это невыстроенная система управления процессами.

Однако, несмотря на это, 20% опрошенных отметили, что планированием в компании не занимаются вообще. А 70% профессиональных управленцев, инвесторов и заказчиков делают графики производства работ в формате Excel и Word, используют их в качестве приложения к договору и проводят контроль только по самым критичным точкам. Таким образом, несмотря на то, что существуют организационные и цифровые решения, заказчик все равно продолжает работать «по старинке», используя метод ручного управления. А самым главным цифровым ресурсом неизменно остается WhatsApp, а значит и количество и глубина цифровых исследований не намного лучше.

Конечно, сегодня государство и отрасль предпринимают большие усилия, чтобы переломить тренд на ручное управление: активно внедряется BIM, системы по управлению и контролю за исполнительной документацией. Но есть значительная проблема, мешающая этому внедрению. Несомненно, речь идет о кадрах, причем как в количественном, так и в качественном выражении, в компетенции существующих управленцев.

Так, во время исследования измерялся уровень знаний управленцев, которые управляют строительными проектами, и соответственно, уже закончили вузы. К сожалению, проследить системность знаний на всем протяжении реализации инвестиционно-строительного проекта не получилось. А большое количество реальных управленцев, отвечая на вопросы теста, попросту не справились с заданием. И сразу же встает вопрос, а сможет ли высшая школа в принципе подготовить необходимое государству большое количество инженеров и управленцев?

И второй вопрос: на каком программном обеспечении будут работать эти инженеры и управленцы? Президент НОТИМ Михаил Викторов уже не первый год продвигает одну мысль: программное обеспечение должно быть российским. По его мнению, в России достаточно наработок, которые можно развивать и совершенствовать. Конечно, есть вопрос удобства, и если в западных программах конкретную работу можно, например, выполнить за 3 часа, то на российском софте этот процесс займет 5 часов. Но Михаил Викторов уверен, что в ближайшие год-полтора уровень наших разработок поднимется, и проблем и неудобств в работе уже не будет.

Если оценивать уровень внедрения BIM в компании, то в первую очередь нужно узнать, какой российский САПР используется, есть ли электронный документооборот, и сколько лет прошло с момента его внедрения, организована ли среда общих данных, идет ли работа с двухмерными или трехмерными информационными моделями непосредственно производственными подразделениями холдинга, подключен ли финансовый блок. И многие крупные холдинги уже внедрили у себя все необходимые элементы 3-5, а некоторые и 8 лет назад. Да, 2023 г. для застройщиков и заказчиков жилья определен как переход на ТИМ. Но агитировать к применению ТИМ уже никого не нужно, каждый в процессе экономит на чем-то важном для себя – средствах, сроках и т.д.

Пять ошибок техзаказчика

Другая большая тема, требующая пристального внимания, - рынок технического заказчика. Сегодня заказчик тяготеет к тому, чтобы управлять своими инвестиционно-строительными проектами самостоятельно. И в основном к услугам технического заказчика обращаются или на этапе проектирования, или уже на этапе строительства. Но в реальности это означает, что заказчик обращается к таким услугам, когда фактически проблема уже состоялась.

При этом в настоящее время в России 230-250 компаний на своих сайтах заявляют, что занимаются системным управлением в строительстве, т.е. они технические заказчики. Однако 80% выручки этих компаний формируют не услуги техзаказчика, а сопутствующие – аудит, экспертиза, строительный контроль и т.д. Это связано с тем, что рынок техзаказчика не институциализирован, нет стандартов управления и ответственности. И, тем не менее, большое количество компаний управляют строительными проектами.

В своем выступлении директор ООО «СтройКапиталКонсалтинг» Константин Егоров рассказал о пяти ключевых ошибках, которые совершают технические заказчики при заключении договора.

В первую очередь нужно обратить внимание на количество условий от заказчика, а он заинтересован «положить» их в контракт как можно больше. При этом технический заказчик готов согласиться со всем, лишь бы понравится заказчику.

Вторая ошибка техзаказчика – заключать договор с участниками строительства от своего имени. Однако он действует в отношениях с подрядчиками и поставщиками от имени заказчика. Поэтому в договоре должны быть прописаны случаи, когда техзаказчик выступает от своего имени, а когда от заказчика.

Третья ошибка – не прописывать в договоре основание и порядок изменения стоимости строительства, в том числе размера вознаграждения техзаказчика. Иными словами, заключать договор по фиксированной цене, в результате чего техзаказчик может вообще не получить денег.

В-четвертых - не предусматривать в договоре обстоятельства, с наступлением которых выполнение проекта окажется невозможным.

И наконец, ошибка - не фиксировать работу по строительному контролю. Однако абсолютно все замечания техзаказчика в адрес участников строительства должны быть зафиксированы. Так, в прошлом году в России было оштрафовано 420 заказчиков, в том числе, через техзаказчиков, на сумму от 500 тыс. руб. до 1 млн руб. за то, что либо формально, либо вообще не осуществляли строительный контроль.

Техзаказчик – фигура ключевая, а не вспомогательная

Как известно, любой инвестиционно-строительный проект начинается с получения технических условий и исходной разрешительной документации. И, как рассказала руководитель проекта ГК «Смарт Инжиниринс» Алена Аблицева, технический заказчик постоянно сталкивается с проблемой ее получения на разных этапах проекта, начиная от предпроектной проработки и заканчивая получением разрешения на строительство.

В целом это комплект документов, который необходим для старта проекта, регламентирующийся постановлением правительства России №87. Но одна его формулировка делает перечень непрозрачным и нерегламентированным. Так, помимо всех перечисленных в постановлении документов, есть еще иные исходно-разрешительные документы, установленные нормативно-правовыми актами, в том числе ГрК РФ. И в зависимости от типа строительства, этот перечень может меняться, а набор документов ложится на плечи эксперта, который согласовывает те или иные проектные решения.

Для решения этих проблем компанией «Смарт Инжиниринс» был разработан Навигатор получения исходно-разрешительной документации – это укрупненный перечень, который постоянно дополняется и актуализируется, причем есть актуальный вариант для регионов. Он описывает основные документы и последовательность при их получении, в том числе сроки и документы, которые необходимы. Это дало возможность объективно оценить достаточно сложную ситуацию. В результате получение документов стало гораздо понятнее для заказчиков, проектировщиков и всех участников процесса.

Конечно, самый простой и прозрачный процесс получения технических условий – в Москве, это связано с тем, что он переведен в цифровое поле. И сегодня, наконец, и в регионах задумались на эту тему, создаются специальные корпорации, где все переводится в систему одного окна. Бесспорно, большинство регионов очень сильно отстает, но начало положено.

Следующий этап, предшествующий строительству, - предпроектная стадия и проектирование. Как заметил директор по развитию АО «СЗ «ЛСР.Недвижимость-М» Павел Мельников, в разных компаниях они объединены по-разному. Однако впоследствии большое количество объектов не могут быть введены именно из-за проблем с той проектной документацией, с которой все начиналось. И это подтверждают результаты исследования. Так, 78,5% респондентов ответили, что основная проблема – это именно ошибки проекта.

Некоторые ошибки закладываются даже на предпроектной стадии. Случаются разрывы в документации, например, между градостроительной и проектной. А потом возникают проблемы, которые критично влияют на сроки реализации проекта и требуют нестандартных решений собственника. К низкой проработке технического задания приводит слабая команда заказчика. К примеру, председатель совета директоров ГК «Праймкей» Олег Малахов рассказал об опыте переделки техзадания 12 раз, и для проектной организации – это катастрофа. К тому же это влияет на долгий срок согласования проектов, да и в целом уровень управления у них будет низким.

Как подытожил президент «Строй Техно Инженеринг» Срджан Петрович, в инвестиционно-строительном цикле есть две важные роли: заказчик и технический заказчик. И вторая роль важнее. Но когда заказчик берет на себя роль техзаказчика, начинаются проблемы. Его интересы должен представлять техзаказчик, он должен быть главным, указывать на ошибки в проектировании, поправлять техзадание, вести тендер, выбор генподрядчика. И, конечно, каждое звено должно иметь свою прибыль. Но если «прижать» одно звено, то оно начнет «халтурить», в результате чего появятся проблемы. Так что сначала нужно договориться о правилах игры.

В целом взаимоотношения между заказчиком и техзаказчиком – это тонкая работа. И услуги техзаказчика должны быть оплачены адекватно, чтобы он не искал другие источники прибыли. Только тогда проект пойдет вперед без ненужных и опасных экспериментов.

Автор: Галина Крупен

Источник: Агентство Новостей «Строительный Бизнес» от 25.06.2022