ГК SMART ENGINEERS и УК «Альянс Отель Менеджмент» провели отраслевую конференцию, посвященную теме создания и управления строительством объектов гостиничной недвижимости

Обсуждение открыл модератор конференции – Вадим Прасов, генеральный директор УК «Альянс Отель Менеджмент», вице-президент Федерации Рестораторов и Отельеров России. Эксперт обратил внимание на важность создания предварительной концепции, учитывающей риски проекта уже на начальной стадии инвестиционно-строительного проекта. «Основная стратегическая ошибка инвестора – представление о том, что опыт проживания в большом количестве отелей позволит ему сформировать правильную концепцию для создания современного гостиничного продукта. На стадии бизнес-планирования необходимо учесть месторасположение и характеристики ближайшего гостиничного фонда, категорию, номерной фонд, площадь, зонирование реализуемого объекта, ориентировочные цены на проживание, среднегодовую загрузку, сезонность, штат, все дополнительные услуги и другие параметры. Именно поэтому на старте проекта участие гостиничного технолога важно не менее, чем участие проектировщиков, дизайнеров, строителей», – уверен эксперт.

Итогом предпроектного консультирования является формирование основных требований к проекту, который инвестор реализует с использованием собственных и/или заемных денежных средств, в том числе с применением принципов государственно-частного партнерства. «Сфера туризма имеет огромный потенциал для российской экономики, ведь у каждого региона нашей страны – свои уникальные преимущества в виде разнообразных природных ландшафтов и богатых рекреационных возможностей, – отметил Михаил Вагайцев, директор департамента по взаимодействию с инвесторами АО «Корпорация Туризм.РФ». – Корпорация Туризм.РФ активно участвует в финансировании проектов по строительству и реконструкции объектов туристической инфраструктуры – гостиниц, деловых и туристических центров, санаторно-курортных объектов. Для частных инвесторов мы становимся партнером и проходим путь от идеи, разработки индивидуальных финансовых решений с учетом специфики конкретных проектов, анализа предоставляемых материалов, подготовки рекомендаций в отношении структурирования проектов и организации долгового финансирования до ввода объектов в эксплуатацию».

Алексей Никитин, старший партнёр ГК SMART ENGINEERS, рассказал про особенности реализации гостиничных проектов в исторических центрах городов. По замечанию спикера, подготовиться к оценке участка и будущего проекта придется максимально системно, насколько это только вообще возможно. Необходимо запросить, изучить, проанализировать все документы, касающиеся данного земельного участка, а не только ГПЗУ. Важно уже на стадии запроса оценить реализуемость мероприятий по подготовке земельного участка, выносу сетей, подключению сетей энергоснабжения, подъездным путям и строительству. Обязательно выяснить позицию местного органа охраны объектов культурного наследия в отношении данного участка, объекта и территории в целом – имеется ли культурный слой, исторический центр, имеет ли территория статус исторического поселения, входит ли в зону охраны ЮНЕСКО.

В текущих реалиях для развития туристической отрасли в целом необходим поиск новых решений, способных отвечать современным потребностям и решать возникающие проблемы в данной сфере. «На повестке дня в политических кругах также остро стоит задача увеличения субсидирования и льготного финансирования для туристических отраслей, в особенности для развития ОЭЗ», – поддержала дискуссию Анна Белякова, руководитель направления «Инжиниринг» Strategy Partners. Основные возникающие проблемы при реализации инвестиционных проектов, в том числе туристической направленности, являются сложности при оценке затрат и обосновании применяемых подходов к ценообразованию на предынвестиционном этапе, а также организационно-правовые ограничения при оформлении залоговой базы при получении кредитного финансирования и ограничения, связанные с возведением капитальных строений. Одним из решений возникающих проблем спикер обозначил использование при реализации проектов модульных гостиниц. Данное направление также подчеркивает экологичную направленность проекта и дает возможность получить дополнительные субсидии и меры господдержки.

Хусейн Плиев, генеральный директор ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС», поделился опытом управления проектом на этапе подготовки строительства гостиничных объектов. Спикер убежден, что успех любого проекта зависит от команды, которая его реализует. Помимо проектировщика и строителя, в состав проектной команды обязательно должны входить: консультант-технолог — с опытом технологического сопровождения гостиничных проектов; дизайнер, имеющий практику разработки дизайн-концепций гостиничных проектов и налаженные контакты с производителями и поставщиками мебели и материалов; будущая эксплуатация — ее важно привлечь еще на этапе подготовки технического задания на проектирование.

До проведения тендера на генподряд важно сформировать бюджет строительства. Необходимо подготовить оценочную стоимость строительства (то есть понять, сколько будет стоить реализовать конкретный проект) и далее эту стоимость разложить во времени — привязать к графику строительства и финансирования. Помимо этого важно  определить ключевые составные элементы стоимости строительства, а особенно — наиболее волатильные позиции материалов и оборудования, стоимость которых во многом определяется стоимостью курса и возможностью обеспечить поставку на объект в необходимые сроки.

Безусловно, важно выбрать правильного подрядчика — финансово-здорового и не перегруженного в моменте большим числом одновременно реализующихся проектов. Процесс отбора кандидатов должен быть крайне щепетильным. Необходимо подробно сформулировать требования, предъявляемые к процессу организации строительства, качеству работ и к самой подрядной организации. Самым главным документом в тендерном пакете на выбор генерального подрядчика должен стать проект договора генерального подряда. Желательно, чтобы он был сформулирован юридической службой заказчика и включал все технологические и концептуальные особенности конкретного проекта — от этого зависит, как будет формироваться цена контракта. Снизить риски позволит привлечение технического заказчика на этапе подготовки строительства: он заложит прочный фундамент в процесс дальнейшего управления строительством, сделает его понятным, управляемым и удобным для всех участников.

Генеральный директор Future hotel design Ольга Гужаускайте рассказала, почему так важно привлекать опытных экспертов и специалистов, специализирующихся на уникальных дизайн-проектах и комплексном оснащении гостиничных объектов, и какой выигрыш получает сам отель в итоге. «Проектирование vs дизайн, на наш взгляд, это вещи, которые нельзя противопоставлять друг другу: мы все делаем одно дело», – отметила Ольга. Грамотное распределение ролей, исполнительность подрядчиков, коммуникация подрядчиков между собой и понимание специфики отельной индустрии – вот основные пункты, позволяющие прийти к идеальному результату. Если команда подрядчиков собрана из профессионалов, заинтересованных в результате – не страшны ни объемы объекта, ни гостиничные стандарты самых «капризных» операторов, ни расстояния, ни пандемия.

Последний блок дискуссии был посвящен самому энергозатратному и продолжительному по времени этапу жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта – строительству. Вагиф Магеррамов, директор департамента управления строительством ГК SMART ENGINEERS, посвятил свое выступление особенностям работы технического заказчика по сопровождению строительства объектов гостиничного бизнеса. Эксперт отметил возрастающую тенденцию роста привлекательности данного направления инвестиций и закономерно уменьшающуюся глубину качества экспертизы. «Понимание инвестором сложности реализации гостиничного проекта должно лежать в плоскости декомпозирования управленческой модели. Если в вашем проекте нет лица, способного принимать управленческие решения в момент, когда это решение не лежит на поверхности, и вы сами не готовы принять это решение – ваш проект будет стоять на месте. Простой, задержки, потеря и растраты самого ценного в реализации любого проекта ресурса – времени – оплачивает инвестор, – констатирует спикер. – Учитывая новые возможности, возросшее финансирование объектов и высокую рентабельность гостиничного бизнеса, ресурсов для грамотного выстраивания управленческой модели проекта достаточно. В этой связи для успешного прохождения стадии строительства и эффективной эксплуатации мы рекомендуем обращаться к команде профессионалов: они сэкономят деньги и время, и ваши инвестиции начнут приносить прибыль».

Материалы презентаций для отраслевой конференции «Сопровождение проектирования и строительства объектов гостиничной недвижимости: инструменты и технологии» доступны по ссылке.