Функции технического заказчика при строительстве отелей и гостиниц

За многолетний опыт работы в сегменте гостиничной недвижимости ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» наработала уникальные компетенции по сопровождению строительства объектов в сфере туризма и отдыха – гостиниц, апарт-отелей, санаториев, в том числе спортивных и SPA-комплексов.

Строительство гостиничных объектов недвижимости требует сочетания профессионального подхода к управлению и контролю строительства, а также глубокого понимания специфики проекта, технологии гостиничного бизнеса, качества применяемых материалов и технических решений, важности глубокой проработки проектных и дизайнерских решений, планирования управления цепочками поставок и всем графиком реализации проекта.

Алексей Никитин,
Старший партнёр
ГК SMART ENGINEERS

Наиболее ценные и важные критерии, характерные для запроса собственников и инвесторов таких проектов, – обеспечение планового срока реализации объекта и соблюдение высокого качества строительства. По нашему убеждению, этого невозможно добиться, используя традиционные подходы к реализации строительного проекта. Невозможно реализовать уникальный объект недвижимости высокого класса, привлекая к работе над ним команды, обладающие совершенно другим опытом работы в строительстве. Мы убеждены, что только профессионалы, имеющие наработанные годами опыт, компетенции и экспертизу в строительстве элитных объектов гостиничной недвижимости, могут помочь собственнику успешно реализовать объект и ввести его в эксплуатацию.

Главная задача предпроектной работы – технически корректно выразить мысль (идею). На данном этапе важно выполнить следующие шаги.

Создание проекта всегда предполагает оценку участка под застройку, его площади. Здесь важно скрупулезно изучить топографические данные, провести анализ ландшафта, оценить будущий участок, который планируется застроить. Также необходимо оценить расположение объекта, существующие возможности и ограничения участка (назначение и особенности земельного участка, транспортную доступность), рассмотреть наличие действующих коммуникаций и возможность создания новых, учесть состояние прилегающей территории – есть ли на ней строения, какова геоподоснова.

Чтобы понять перспективы проекта строящегося или существующего отеля, который нуждается в реконцепции, прежде всего необходимо оценить спрос (внутренний и внешний) в городе/регионе. Ключевыми моментами здесь являются: особенности категорий и групп приезжающих в город/регион гостей (пол, возраст, уровень дохода, география), цель приезда (туризм, командировка), средняя продолжительность проживания в отелях города/региона, интересующие услуги.

Следующий важный аспект – это существующие на рынке предложения в разрезе таких показателей, как номерная емкость, средняя стоимость номера и питания, средняя загрузка в сезон и не сезон.

Также требуется оценить экономическую ситуацию в городе/регионе: динамику развития, ключевые отрасли и направления бизнеса, их потребность в услугах отелей, присутствие объектов туристического внимания (так называемых туристических магнитов).

На стадии бизнес-планирования необходимо сформировать концепцию и позиционирование отеля. Здесь необходимо определить:

• тип (категорию) объекта, класс звездности;
• аудиторию отеля и ценовую нишу;
• особенности номерного фонда (количество номеров, их формат, состав, площадь, количество комнат, дизайн, оснащение);
• зонирование отеля и необходимый набор помещений для каждой из зон;
• концепцию питания (необходимость ресторанов и кафе, их количество, формат);
• количество и набор сервисов (услуг) в отеле.

Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS

Грамотная концепция проекта — в буквальном смысле основа успеха. Поэтому в составе проектной группы обязательно должен быть технолог с опытом технологического сопровождения гостиничного проекта. Такой профессионал четко ориентируется в поставленных задачах и сможет оценить правильность выбора категории отеля и дополнительных услуг. Также он подскажет, как спроектировать весь комплекс наиболее эффективно, как лучше всего спланировать номерной фонд, функционально-планировочные решения, связать требования к конструктиву здания и составу необходимых зон и помещений для его функционирования с бизнес-процессами, которые будут выстроены уже непосредственно при эксплуатации отеля. Помимо этого, опытный специалист сможет дать рекомендации по комплектации и оснащению отеля самыми новейшими разработками и программами, сориентирует относительно тенденций в сфере дизайна, возможности применения разнообразных стилистических направлений.

Итогом предпроектного консультирования является создание концепции и четко выраженных, понятных требований к проекту, помогающих ее реализовать. На данном этапе также может быть подготовлено технико-экономическое обоснование (ТЭО) или технико-экономический расчет (ТЭР) применения тех или иных объемно-планировочных решений, строительных материалов и оборудования в целях упрощения выбора окончательного варианта и понимания экономической эффективности. Эти данные затем лягут в основу финансовой модели и технического задания (ТЗ) на проектирование отеля.

Все решения по конструктивам здания отеля, предложенным планировочным и архитектурным решениям должны быть сбалансированными между затратами на эксплуатацию, содержание и доходами отеля.

Особую роль при проектировании гостиницы играет не только уровень надежности и качества всех материалов, но и степень их взаимозаменяемости в процессе ремонта. Важность этого обусловлена тем, что замена отделочных материалов и ремонт оборудования требуют выселения всех постояльцев и приостановки работы отеля и, следовательно, влекут за собой некоторые убытки. Необходимо также учитывать, что при эксплуатации гостиничных площадей износ материалов, оборудования и мебели происходит на порядок быстрее, чем при жилой эксплуатации.

Состав инженерно-технического оборудования, которое будет обеспечивать высокий уровень комфорта и максимальные удобства, определяется на стадии проектирования. На этом этапе закладываются:

• санитарно-техническое оборудование (системы отопления, вентиляции, водо- и теплогазоснабжения, канализации, кондиционирование воздуха, мусоропровод, бельепровод);
• лифтовое хозяйство (пассажирские, грузовые, служебно-хозяйственные лифты, эскалаторы);
• энергетическое хозяйство (системы электроснабжения, освещение помещений);
• слаботочные устройства автоматики (телефонная сеть, радио- и телесистемы, пожарная и охранная сигнализации, диспетчерская служба).

Однако ввиду ухода с российского рынка зарубежных поставщиков инженерного и технологического оборудования сегодня приходится сталкиваться с вопросом подбора вариантов замены, например, программы управления или самого инженерного оборудования.

При реализации гостиничного проекта необходимым условием является обеспечение доступности для людей с ограниченными возможностями (в соответствии с СП 59.13330.2016 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения (МГН)»). Ключевыми пунктами здесь являются:

• наличие пандусов, пассажирских лифтов и/или подъемных устройств /платформ, доступных для инвалидов и МГН;
• наличие специально оборудованных для инвалидов доступных кабин в уборных, местах в раздевальных ванных и душевых;
• оборудование 5% общего числа номеров для размещения людей с ограниченными возможностями (при количестве номеров 20 и более);
• наличие на стоянке (парковке) 10% машино-мест (но не менее одного места) для людей с инвалидностью.

Однако ввиду ухода с российского рынка зарубежных поставщиков инженерного и технологического оборудования сегодня приходится сталкиваться с вопросом подбора вариантов замены, например, программы управления или самого инженерного оборудования.

Основной сложностью при реализации гостиничных проектов является соблюдение сроков строительства и ввода объекта в эксплуатацию, и очень часто инвестор не уделяет должное внимание такому этапу, как предоткрытие.

Продолжительность такого периода должна составлять не менее 3 месяцев до открытия отеля. В течение предоткрытия составляется прогноз бюджета первого года, проводится регистрация юридического лица, получение гостиничной сертификации, разрабатывается меню ресторанов, осуществляются наем персонала, его обучение, вывод и старт продаж.

Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS

Только в редких случаях для реализации гостиничных проектов мы используем типовые проекты – в большей степени это характерно для сетевого гостиничного бизнеса. Преимущественно в каждом конкретном проекте мы используем индивидуальный подход. Мы обладаем достаточными компетенциями для реализации любых, в том числе сложных, проектов с учетом текущих условий, когда на рынке осталось довольно мало альтернатив ввиду ухода многих иностранных сетевых управленцев.