ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Технический заказчик – участник инвестиционно-строительного проекта, осуществляющий организацию, планирование и управление строительством, направленные на своевременное и надлежащее выполнение всеми участниками проекта обязательств с целью успешной реализации проекта.
ГК SMART ENGINEERS является учредителем и аккредитованным участником Национального объединения технических заказчиков (Ассоциации «НОТЕХ»), которая разработала обязательный для всех членов ассоциации Стандарт «Деятельность лиц, осуществляющих полномочия технического заказчика».
В связи с этим ГК SMART ENGINEERS в своей деятельности руководствуется указанным выше Стандартом работы на всех стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта: на предпроектной стадии, на стадии выполнения проектно-изыскательских работ и на стадии строительно-монтажных работ.
Стандарт «Деятельность лиц, осуществляющих полномочия технического заказчика» устанавливает основные требования к оказанию данной услуги, отражает сложившиеся практики и функционал в соответствии с действующим законодательством. Документ регулярно актуализируется и распространяется на объекты строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса, включая работы по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
В связи с этим ГК SMART ENGINEERS в своей деятельности руководствуется указанным выше Стандартом работы на всех стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта: на предпроектной стадии, на стадии выполнения проектно-изыскательских работ и на стадии строительно-монтажных работ.
Стандарт «Деятельность лиц, осуществляющих полномочия технического заказчика» устанавливает основные требования к оказанию данной услуги, отражает сложившиеся практики и функционал в соответствии с действующим законодательством. Документ регулярно актуализируется и распространяется на объекты строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса, включая работы по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
Технический заказчик сопровождает инвестиционно-строительный проект на протяжении всего жизненного цикла и обеспечивает беспрерывный процесс его реализации.
Основные цели в работе технического заказчика – успешная реализация проекта, снижение строительных рисков, соблюдение сроков, стоимости и качества строительства, достижение запланированных технико-экономических и технико-эксплуатационных показателей.
ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА ПО НОРМАТИВНОЙ БАЗЕ
Согласно ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021), технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет следующие функции:
- заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
- подготовку задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
- утверждение проектной документации;
- подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
В случае если часть функционала технического заказчика объекта строительства Заказчик хочет взять на себя (выполнить самостоятельно, собственными силами), он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции технического заказчика (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.
В Приказе Минстроя России от 2 июня 2020 года N 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика» дается более широкое определение задач и функций технического заказчика. Приложение №1 указывает, что функции технического заказчика (в количестве 34 позиций) включают все работы, начиная от взаимодействия со всеми согласующими органами, ведения бухгалтерского учета, проверки проектной документации, передачи исполнительной документации, геодезической основы и заканчивая «иными функциями, необходимыми для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации».
На практике диапазон услуг (функций) технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика в строительстве составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.
Алексей Никитин,
Старший партнёр
ГК SMART ENGINEERS
Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.
СЛУЖБА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА SMART ENGINEERS
Компания SMART ENGINEERS выполняет весь перечень функций технического заказчика при строительстве объектов любого назначения – промышленных, коммерческих, жилых и др. – и берет на себя полный комплекс работ по планированию, организации и управлению строительства под ключ с ранних стадий развития проекта.
Хусейн Плиев,
Генеральный директор
ГК SMART ENGINEERS
Перспектива успешной реализации проекта увеличивается в том случае, когда вся проектная команда работает в таком же режиме, как механики «Формулы-1», которые (внимание!) в количество 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом, с точностью до миллиметра обслуживают гоночный болид во время пит-стопа. Так же должна быть выстроена система управления в строительном проекте, в которой каждый участник сфокусирован на результат, имеет один вектор движения, знает, что он делает, в какой последовательности, в какие сроки.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК НА ЭТАПЕ ПРЕДПРОЕКТНЫХ РАБОТ И ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Первая задача технического заказчика на данном этапе – максимально точное распределение всех ролей (в полном объеме и на разных этапах проекта), создание регламентов взаимодействия между всеми участниками процесса. Также совместно с Заказчиком технический заказчик разрабатывает концепцию проекта, предпроектный бюджет и предварительную модель управления проектом.
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
На первоначальном этапе технический заказчик должен распределить все роли и обязательства по проекту между потенциальными участниками строительного производства. К сожалению, недостаточно просто заключить договор с исполнителями работ (генподрядчиком, генпроектировщиком, поставщиками материалов и оборудования и проч.) – необходимо создать структуру взаимодействия между всеми участниками и более детально прописать взаимосвязь и степень участия каждого из них. В противном случае при отсутствии согласованных параллельных связей между исполнителями работ заказчик будет лишен возможности оперативно принимать взвешенные управленческие решения.
Основные функции технического заказчика на этапе предпроектных работ
1. Предпроектный анализ:
- предпроектная проработка, технический Due Diligence земельного участка;
- анализ имеющейся застройки, рисков, связанных с возведением объекта (например, необходимость в выносе инженерных систем, наличие территории объекта культурного наследия и т. д.);
- оценка возможности реализации проекта.
2. Предпроектные работы:
- разработка и согласование архитектурной концепции;
- разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО);
- разработка предпроектного бюджета.
3. Разработка технического задания на проектирование:
- сбор исходных данных для проектирования (определение основных параметров объекта: площадь, этажность, форма здания, тип фасадов, применяемые материалы, индивидуальные особенности объекта);
- определение объема задач для проектировщика;
- определение перечня нормативной документации и дополнительных требований к проектной документации;
- утверждение предварительного технического задания на проектирование.
4. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД):
- оформление правоустанавливающей документации (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);
- получение инженерно-топографического плана (геоподосновы);
- внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- разработка архитектурно-функциональной и градостроительной концепций;
- разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ);
- утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и т.п.;
- получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
- организация и сопровождение инженерных изысканий (геологических, геодезических, геофизических, дендрологических и экологических);
- техническое обследование строительных конструкций здания (при необходимости);
- получение технических условий (ТУ) на присоединение к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение, газораспределение, сети связи);
- получение прочих документов в соответствующих инстанциях и органах.
Основные функции технического заказчика на этапе проектирования
1. Подготовительный этап:
- определение генерального проектировщика;
- окончательное утверждение технического задания на проектирование;
- составление дорожной карты (графика) проектирования;
- заключение договора на проектирование и передача пакета исходно-разрешительной документации.
2. Контроль разработки проектной документации:
- техническое сопровождение проектных работ;
- контроль соблюдения графика проектирования;
- проверка разрабатываемой проектной документации на соответствие техническому заданию и требованиям нормативной документации;
- анализ эффективности принимаемых проектных решений;
- проверка смет на все виды строительно-монтажных работ;
- выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектной документации.
3. Согласование проектной документации:
- утверждение и согласование проектной документации в соответствующих органах региональной и муниципальной власти;
- согласование проектной документации в уполномоченных учреждениях: энергоснабжающих организациях города или района, в органах МЧС, Роспотребнадзора и пр.;
- регистрация проектной документации в информационной базе по градостроительной деятельности (ИСОГД).
4. Сопровождение экспертизы проектной документации:
- оформление пакета документации и подача заявления для прохождения экспертизы проектной документации;
- оперативное снятие замечаний по комплектности документации в случае необходимости;
- обеспечение оперативного подписания договора и оплаты услуги за проведение экспертизы проектной документации;
- получение перечня сводных замечаний и передача их генпроектировщику;
- контроль качества и сроков устранения замечаний;
- передача ответов на замечания и необходимых материалов проектной документации;
- получение положительного заключения экспертизы проектной документации.
5. Аудит (оптимизация) проектной документации (в случае привлечения технического заказчика после проектирования):
- проверка проектной документации на достаточность и корректность разработки;
- аудит сметной стоимости и параметров технических характеристик.
Исходя из накопленного опыта, отметим, что в существующих реалиях многие заказчики, желая снизить затраты, привлекают технического заказчика в середине жизненного цикла проекта. Однако в этом случае они могут попасть в «капканы»:
- вход технического заказчика в уже реализуемый проект, как правило, начинается с аудита/ознакомления, что само по себе является затратным процессом;
- затраты на комплексные услуги технического заказчика не соизмеримы с рисками ошибок и издержек ввиду отсутствия такого технического заказчика с самого начала реализации проекта;
- лимитированное финансирование проекта и согласование всех статей расходов на начальном этапе редко оставляют возможность изыскать бюджет на привлечение квалифицированного технического заказчика в процессе строительного производства;
- исключение некомпетентных участников проекта (ввиду их недостаточной проработки на стадии тендера) может сопровождаться юридическими осложнениями по расторжению договора.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Основные цели в работе компании «СМАРТ ИНЖИНИРС» как техзаказчика на этапе производства работ (технического заказчика строительства объекта) – правильная диагностика текущего состояния проекта, определение слабых сторон и возможностей их усиления.
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
Для включения в уже начатую «игру», в первую очередь, необходимо четкое понимание критического пути и детализации процессов, которые являются одним из регуляторов точности планирования. Не менее важна координация деятельности всех участников, построение процессов должным образом и множество других факторов, которые будут определять последующее планирование, организацию и управление строительства.
Основные функции технического заказчика на этапе строительства
Подготовительный этап
- получение разрешения на строительство;
- разработка тендерной документации;
- определение генподрядной организации, оформление и заключение договора генерального подряда;
- заключение договоров на временное ресурсоснабжение;
- передача строительной площадки генподрядчику;
- передача геодезической разбивочной основы;
- контроль мобилизации генподрядчика и организации строительной площадки в соответствии со стройгенпланом;
- проверка и согласование проекта производства работ (ППР);
- получение согласований и разрешений на производство работ от эксплуатирующих организаций;
- направление извещения о начале строительства в контролирующие органы;
- передача рабочей документации со штампом «в производство работ» генподрядчику.
Основной период
- разработка и контроль графиков производства работ, поставки материалов и оборудования;
- разработка регламентов взаимодействия, сдачи-приемки работ;
- контроль внесения изменений в документацию (при необходимости);
- строительный контроль;
- участие в проверочных мероприятиях совместно с представителями Гостройнадзора;
- ведение отчетности по объекту (ход строительства, накопительные ведомости и т.д.);
- организация итоговой приемочной комиссии по объекту;
- организация и сопровождение процесса получения Заключения о соответствии (ЗОС) законченного строительством объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- передача завершенного строительством объекта застройщику.
Реализация строительного проекта, в особенности крупного, требует координации и управления взаимосвязями большого количества участников, включая Инвестора (Заказчика), проектировщиков, подрядные организации, поставщиков материалов и оборудования, согласующие инстанции и прочие структуры. Поэтому крайне важно, чтобы обязанности команды проекта были правильно структурированы и настроены с самого начала проекта.
КОГДА ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИН НЕ НУЖЕН?
В большинстве случаев технический заказчик обязателен. При этом законодательство (Градостроительный кодекс РФ) допускает ведение работ без привлечения технического заказчика в трёх чётко оговорённых случаях:
- Низкая бюджетная значимость: стоимость контрактов на строительство — до 10 млн руб., на снос — до 1 млн руб.;
- Второстепенные виды работ: выполнение строительных или демонтажных работ, не требующих разрешения на строительство (исчерпывающий список приведён в пп. 1-3 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).
- Государственный исполнитель: если работы ведутся государственным предприятием или компанией с государственным участием.
КОГДА НЕ ТРЕБУЕТСЯ ЧЛЕНСТВО В СРО?
Когда не требуется разрешение на строительство (см. ч. 17 ст. 51 ГрК РФ).
ИТОГО: КОРОТКО О ГЛАВНОМ
В рамках инвестиционно-строительной деятельности заказчик — это инвестор или уполномоченное им лицо. Заказчик может выступать в роли застройщика, который, в свою очередь, вправе передать часть своих функций техническому заказчику.
Привлечение технического заказчика на этапе СМР является обязательным, кроме исключительных случаев, прямо предусмотренных Градостроительным кодексом РФ (например, для отдельных видов работ или при определенной стоимости контрактов), а также при наличии у Застройщика собственных профильных структур, выполняющих эти функции (внутренний техзаказчик).
Таким образом, решение о передаче полномочий техническому заказчику принимается исходя из целесообразности и необходимости привлечения специализированной организации для выполнения задач, требующих особых разрешений, компетенций и ресурсов.
Эффективность реализации инвестиционно-строительного проекта по параметрам «сроки – бюджет – качество» напрямую зависит, на какой стадии проекта привлечён технический заказчик. Для минимизации рисков и обеспечения максимальной управляемости процессов реализации проекта наиболее эффективным является вовлечение Техзаказчика на начальной, предпроектной стадии.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК: СТОИМОСТЬ
Стоимость услуг строительного технического заказчика является индивидуальной и зависит от следующих основных факторов:
- техническая сложность проекта;
- степень ответственности технического заказчика проекта (объем организационных, управленческих и контрольных функций);
- объем делегирования инвестором функций застройщика;
- стадия проекта и фактическая ситуация реализации объекта (проектирование, строительство);
- объем и график производства работ;
- интенсивность производства строительных работ.
Средняя стоимость услуг техзаказчика составляет порядка 1,5-8% от сметной стоимости строительства.
Чтобы уточнить стоимость услуги, пожалуйста, заполните форму обратной связи здесь. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
Профессиональный стандарт Ассоциации технических заказчиков «НОТЕХ»
ГК SMART ENGINEERS является учредителем и аккредитованным участником Национального объединения технических заказчиков (Ассоциации «НОТЕХ»), которая разработала обязательный для всех членов ассоциации Стандарт «Деятельность лиц, осуществляющих полномочия технического заказчика».
В связи с этим ГК SMART ENGINEERS в своей деятельности руководствуется указанным выше Стандартом работы на всех стадиях реализации инвестиционно-строительного проекта: на предпроектной стадии, на стадии выполнения проектно-изыскательских работ и на стадии строительно-монтажных работ.
Стандарт «Деятельность лиц, осуществляющих полномочия технического заказчика» устанавливает основные требования к оказанию данной услуги, отражает сложившиеся практики и функционал в соответствии с действующим законодательством. Документ регулярно актуализируется и распространяется на объекты строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса, включая работы по восстановлению и сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ.
По итогу проведения строительно-технической экспертизы был получен отчет, который позволил оценить качество выполненных работ и их общую стоимость
Никифоров А.А.,
Заместитель генерального директора по безопасности
ПАО «КВАДРА»
Высокая квалификация инженеров компании ООО «СМАРТ-И», а также опыт и требовательность к подрядчикам позволили обеспечить надлежащее ведение строительного контроля на объекте
Кусля В.В.,
Технический директор
АО ТВК «Авиапарк»
Высокий профессионализм и квалификация экспертов, грамотная организация работ позволили выполнить работы на высоком инженерно-техничексом уровне
Ефанов И.Н.,
Зам. управляющего Отделением Красноярск
ГУ Центрального банка РФ
Выражаю Вам и всему коллективу ООО «СМАРТ ИНЖИНИРС» искреннюю благодарность за большой вклад и высокий профессионализм
Тихий Г.А.,
Глава Ростовского Филиала
АО «НоваВинд»
Благодарим команду «СМАРТ-И» за индивидуальный подход и подробное консультирование по всем вопросам, возникающим в ходе работы
Белова О.,
Директор направления Консалтинг
ООО «Билфингер Тебодин Си Ай Эс Б.В.»
Мы получили грамотное технического заключение, в котором определено качество выполненных работ по усилению конструкций перекрытия
Долгая А.А.,
Директор по безопасности управляющей организации
ЗАО «Абрау-Дюрсо»
Наши преимущества
13
лет
на рынке
инжиниринговых
услуг
инжиниринговых
услуг
60+
регионов РФ:
география
наших
проектов
наших
проектов
600+
успешно
реализованных
проектов
проектов
725
млрд руб.
стоимость
реализованных
проектов
реализованных
проектов
