ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Технический заказчик – участник инвестиционно-строительного проекта, осуществляющий организацию, планирование и управление строительством, направленные на своевременное и надлежащее выполнение всеми участниками проекта обязательств с целью успешной реализации проекта.
Технический заказчик сопровождает инвестиционно-строительный проект на протяжении всего жизненного цикла и обеспечивает беспрерывный процесс его реализации.
Основные цели в работе технического заказчика – успешная реализация проекта, снижение строительных рисков, соблюдение сроков, стоимости и качества строительства, достижение запланированных технико-экономических и технико-эксплуатационных показателей.
ФУНКЦИИ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА ПО НОРМАТИВНОЙ БАЗЕ
Согласно ст. 1 п. 22 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 02.07.2021), технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика осуществляет следующие функции
- заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства;
- подготовку задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалов и документов, необходимых для выполнения указанных видов работ;
- утверждение проектной документации;
- подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
В случае если часть функционала технического заказчика Заказчик хочет взять на себя (выполнить самостоятельно, собственными силами), он должен иметь в виду, что в соответствии со ст. 1 п. 22 ГрК РФ технические функции (выдачу техзаданий, утверждение проектной документации, передачу документации в производство работ и т.д.) могут выполняться только членом саморегулируемой организации (СРО) в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства. Только отдельные – административные – функции (заключение договоров на техприсоединение, передача строительной площадки генподрядчику, подготовка тендерной документации и т.д.) могут быть закреплены за Заказчиком по его желанию.
В Приказе Минстроя России от 2 июня 2020 года N 297/пр «Об утверждении Методики определения затрат на осуществление функций технического заказчика» дается более широкое определение задач и функций технического заказчика. Приложение №1 указывает, что функции технического заказчика (в количестве 34 позиций) включают все работы, начиная от взаимодействия со всеми согласующими органами, ведения бухгалтерского учета, проверки проектной документации, передачи исполнительной документации, геодезической основы и заканчивая «иными функциями, необходимыми для достижения техническим заказчиком поставленных перед ним задач в соответствии с законодательством Российской Федерации».
На практике диапазон функций технического заказчика может варьироваться от условно «документального сопровождения строительства» до «комплексного управления проектом – от эскиза до ввода объекта в эксплуатацию». Перечень услуг технического заказчика составляется индивидуально для каждого Заказчика и формулируется в виде требований в техническом задании.
Алексей Никитин,
Старший партнёр
ГК SMART ENGINEERS
Функция технического заказчика сочетает в себе как организационно-управленческую деятельность, так и техническое сопровождение реализации инвестиционно-строительного проекта. Во многом именно от эффективного взаимодействия Инвестора и технического заказчика зависит успешная реализация проекта и чем раньше консультант будет привлечен к работе над проектом, тем будет лучше для реализации проекта.
СЛУЖБА ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА SMART ENGINEERS
Компания SMART ENGINEERS выполняет весь перечень функций технического заказчика при строительстве объектов любого назначения – промышленных, коммерческих, жилых и др. – и берет на себя полный комплекс работ по планированию, организации и управлению строительства под ключ с ранних стадий развития проекта.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК НА ЭТАПЕ ПРЕДПРОЕКТНЫХ РАБОТ И ПРОЕКТИРОВАНИЯ
Первая задача технического заказчика на данном этапе – максимально точное распределение всех ролей (в полном объеме и на разных этапах проекта), создание регламентов взаимодействия между всеми участниками процесса. Также совместно с Заказчиком технический заказчик разрабатывает концепцию проекта, предпроектный бюджет и предварительную модель управления проектом.
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
На первоначальном этапе техзаказчик должен распределить все роли и обязательства по проекту между потенциальными участниками строительного производства. К сожалению, недостаточно просто заключить договор с исполнителями работ (генподрядчиком, генпроектировщиком, поставщиками материалов и оборудования и проч.) – необходимо создать структуру взаимодействия между всеми участниками и более детально прописать взаимосвязь и степень участия каждого из них. В противном случае при отсутствии согласованных параллельных связей между исполнителями работ заказчик будет лишен возможности оперативно принимать взвешенные управленческие решения.
Основные функции технического заказчика на этапе предпроектных работ
1. Предпроектный анализ:
- предпроектная проработка, технический Due Diligence земельного участка;
- анализ имеющейся застройки, рисков, связанных с возведением объекта (например, необходимость в выносе инженерных систем, наличие территории объекта культурного наследия и т. д.);
- оценка возможности реализации проекта.
2. Предпроектные работы:
- разработка и согласование архитектурной концепции;
- разработка и согласование технико-экономического обоснования (ТЭО);
- разработка предпроектного бюджета.
3. Разработка технического задания на проектирование:
- сбор исходных данных для проектирования (определение основных параметров объекта: площадь, этажность, форма здания, тип фасадов, применяемые материалы, индивидуальные особенности объекта);
- определение объема задач для проектировщика;
- определение перечня нормативной документации и дополнительных требований к проектной документации;
- утверждение предварительного технического задания на проектирование.
4. Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД):
- оформление правоустанавливающей документации (свидетельство о собственности на здание/земельный участок, кадастровые паспорта, выписки из ЕГРН, договор аренды и т. д.);
- получение инженерно-топографического плана (геоподосновы);
- внесение изменений в генеральный план города и в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- разработка архитектурно-функциональной и градостроительной концепций;
- разработка и согласование проектов планировки территории (ППТ);
- утверждение территориальных схем, схем высотных ограничений и т.п.;
- получение Градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ);
- организация и сопровождение инженерных изысканий (геологических, геодезических, геофизических, дендрологических и экологических);
- техническое обследование строительных конструкций здания (при необходимости);
- получение технических условий (ТУ) на присоединение к инженерным сетям (теплоснабжение, водоснабжение, водоотведение, канализация, электроснабжение, газораспределение, сети связи);
- получение прочих документов в соответствующих инстанциях и органах.
Основные функции технического заказчика на этапе проектирования
1. Подготовительный этап:
- определение генерального проектировщика;
- Окончательное утверждение технического задания на проектирование;
- составление дорожной карты (графика) проектирования;
- заключение договора на проектирование и передача пакета исходно-разрешительной документации.
2. Контроль разработки проектной документации:
- техническое сопровождение проектных работ;
- контроль соблюдения графика проектирования;
- проверка разрабатываемой проектной документации на соответствие техническому заданию и требованиям нормативной документации;
- анализ эффективности принимаемых проектных решений;
- проверка смет на все виды строительно-монтажных работ;
- выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектной документации.
3. Согласование проектной документации:
- утверждение и согласование проектной документации в соответствующих органах региональной и муниципальной власти;
- согласование проектной документации в уполномоченных учреждениях: энергоснабжающих организациях города или района, в органах МЧС, Роспотребнадзора и пр.;
- регистрация проектной документации в информационной базе по градостроительной деятельности (ИСОГД).
4. Сопровождение экспертизы проектной документации:
- оформление пакета документации и подача заявления для прохождения экспертизы проектной документации;
- оперативное снятие замечаний по комплектности документации в случае необходимости;
- обеспечение оперативного подписания договора и оплаты услуги за проведение экспертизы проектной документации;
- получение перечня сводных замечаний и передача их генпроектировщику;
- контроль качества и сроков устранения замечаний;
- передача ответов на замечания и необходимых материалов проектной документации;
- получение положительного заключения экспертизы проектной документации.
5. Аудит (оптимизация) проектной документации (в случае привлечения технического заказчик после проектирования):
- проверка проектной документации на достаточность и корректность разработки;
- аудит сметной стоимости и параметров технических характеристик.
Исходя из накопленного опыта, отметим, что в существующих реалиях многие заказчики, желая снизить затраты, привлекают технического заказчика в середине жизненного цикла проекта. Однако в этом случае они могут попасть в «капканы»:
- вход технического заказчика в уже реализуемый проект, как правило, начинается с аудита/ознакомления, что само по себе является затратным процессом;
- затраты на комплексного технического заказчика не соизмеримы с рисками ошибок и издержек ввиду отсутствия такого технического заказчика с самого начала реализации проекта;
- лимитированное финансирование проекта и согласование всех статей расходов на начальном этапе редко оставляют возможность изыскать бюджет на привлечение квалифицированного технического заказчика в процессе строительного производства;
- исключение некомпетентных участников проекта (ввиду их недостаточной проработки на стадии тендера) может сопровождаться юридическими осложнениями по расторжению договора.
ТЕХНИЧЕСКИЙ ЗАКАЗЧИК НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА
Основные цели в работе компании «СМАРТ ИНЖИНИРС» как техзаказчика на этапе производства работ – правильная диагностика текущего состояния проекта, определение слабых сторон и возможностей их усиления.
Вагиф Магеррамов,
Директор Департамента управления строительством
ГК SMART ENGINEERS
Для включения в уже начатую «игру», в первую очередь, необходимо четкое понимание критического пути и детализации процессов, которые являются одним из регуляторов точности планирования. Не менее важна координация деятельности всех участников, построение процессов должным образом и множество других факторов, которые будут определять последующее планирование, организацию и управление строительства.
Основные функции технического заказчика на этапе строительства
Подготовительный этап
- получение разрешения на строительство;
- разработка тендерной документации;
- определение генподрядной организации, оформление и заключение договора генерального подряда;
- заключение договоров на временное ресурсоснабжение;
- передача строительной площадки генподрядчику;
- передача геодезической разбивочной основы;
- контроль мобилизации генподрядчика и организации строительной площадки в соответствии со стройгенпланом;
- проверка и согласование проекта производства работ (ППР);
- получение согласований и разрешений на производство работ от эксплуатирующих организаций;
- направление извещения о начале строительства в контролирующие органы;
- передача рабочей документации со штампом «в производство работ» генподрядчику.
Основной период
- разработка и контроль графиков производства работ, поставки материалов и оборудования;
- разработка регламентов взаимодействия, сдачи-приемки работ;
- контроль внесения изменений в документацию (при необходимости);
- строительный контроль;
- участие в проверочных мероприятиях совместно с представителями Гостройнадзора;
- ведение отчетности по объекту (ход строительства, накопительные ведомости и т.д.);
- организация итоговой приемочной комиссии по объекту;
- организация и сопровождение процесса получения Заключения о соответствии (ЗОС) законченного строительством объекта и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
- передача завершенного строительством объекта застройщику.
Реализация строительного проекта, в особенности крупного, требует координации и управления взаимосвязями большого количества участников, включая Инвестора (Заказчика), проектировщиков, подрядные организации, поставщиков материалов и оборудования, согласующие инстанции и прочие структуры. Поэтому крайне важно, чтобы обязанности команды проекта были правильно структурированы и настроены с самого начала проекта.
Хусейн Плиев,
Генеральный директор
ГК SMART ENGINEERS
Перспектива успешной реализации проекта увеличивается в том случае, когда вся проектная команда работает в таком же режиме, как механики «Формулы-1», которые (внимание!) в количество 20 человек за 2,5 секунды, не сталкиваясь друг с другом, с точностью до миллиметра обслуживают гоночный болид во время пит-стопа. Так же должна быть выстроена система управления в строительном проекте, в которой каждый участник сфокусирован на результат, имеет один вектор движения, знает, что он делает, в какой последовательности, в какие сроки.
СТОИМОСТЬ УСЛУГ ТЕХНИЧЕСКОГО ЗАКАЗЧИКА
Стоимость услуг технического заказчика является индивидуальной и зависит от следующих основных факторов:
- техническая сложность проекта;
- степень ответственности технического заказчика (объем организационных, управленческих и контрольных функций);
- объем делегирования инвестором функций застройщика;
- стадия проекта и фактическая ситуация реализации объекта (проектирование, строительство);
- объем и график производства работ;
- интенсивность производства строительных работ.
Средняя стоимость услуг техзаказчика составляет порядка 1,5-8% от сметной стоимости строительства.
Чтобы уточнить стоимость услуги, пожалуйста, заполните форму обратной связи здесь. Наш специалист свяжется с Вами в ближайшее время.
примеры проектов
Нам можно доверять
Рекомендации клиентов
По итогу проведения строительно-технической экспертизы был получен отчет, который позволил оценить качество выполненных работ и их общую стоимость
Никифоров А.А.,
Заместитель генерального директора по безопасности
ПАО «КВАДРА»
Высокая квалификация инженеров компании ООО «СМАРТ-И», а также опыт и требовательность к подрядчикам позволили обеспечить надлежащее ведение строительного контроля на объекте
Кусля В.В.,
Технический директор
АО ТВК «Авиапарк»
Высокий профессионализм и квалификация экспертов, грамотная организация работ позволили выполнить работы на высоком инженерно-техничексом уровне
Ефанов И.Н.,
Зам. управляющего Отделением Красноярск
ГУ Центрального банка РФ
Выражаю Вам и всему коллективу ООО «СМАРТ ИНЖИНИРС» искреннюю благодарность за большой вклад и высокий профессионализм
Тихий Г.А.,
Глава Ростовского Филиала
АО «НоваВинд»
Благодарим команду «СМАРТ-И» за индивидуальный подход и подробное консультирование по всем вопросам, возникающим в ходе работы
Белова О.,
Директор направления Консалтинг
ООО «Билфингер Тебодин Си Ай Эс Б.В.»
Мы получили грамотное технического заключение, в котором определено качество выполненных работ по усилению конструкций перекрытия
Долгая А.А.,
Директор по безопасности управляющей организации
ЗАО «Абрау-Дюрсо»
Наши преимущества
12
лет
на рынке
инжиниринговых
услуг
инжиниринговых
услуг
60+
регионов РФ:
география
наших
проектов
наших
проектов
600+
успешно
реализованных
проектов
проектов
725
млрд руб.
стоимость
реализованных
проектов
реализованных
проектов
